Zmiana sposobu użytkowania – co warto wiedzieć?

Planując budowę, zwykle wiesz, jakie będzie przeznaczenie powstającego obiektu. Dom budujesz w celu zamieszkania w nim, garaż będzie ci służył do parkowania auta, a lokal jest potrzebny do założenia biura i wykonywania w nim różnych usług. Poszczególne obiekty budowlane są więc wykorzystywane zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Czasem jednak następuje zmiana planów i konieczne jest wprowadzenie pewnych modyfikacji, a do tego niezbędna jest zmiana sposobu użytkowania budynku.

Na czym polega zmiana sposobu użytkowania?

Zgodnie z art. 71 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.) zmiana sposobu użytkowania jest definiowana jako:

• rozpoczęcie lub zakończenie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, a także wielkość lub układ obciążeń,
• rozpoczęcie w części lub w całym obiekcie budowlanym działalności, która może w znacznym stopniu wpływać na środowisko.

Kto może złożyć wniosek o wprowadzenie zmian sposobu użytkowania budynku?

Wniosek o zmianę sposobu użytkowania budynku mogą złożyć osoby mające prawo do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych, czyli:

• właściciel, 
• inwestor, 
• zarządca obiektu.

W myśl przepisów istnieje możliwość zmiany sposobu użytkowania całego obiektu lub tylko jego części. Aby przeprowadzić taką zmianę, musisz uzyskać pozwolenie od inspektora nadzoru budowlanego właściwego dla obszaru miejsca, w którym znajduje się budynek.

Najczęściej zmiana sposobu użytkowania budynku dotyczy przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny, przygotowania poddasza lub strychu do zamieszkania bądź przekształcenia części budynku na lokal biurowy lub usługowy. Inspektor nadzoru budowlanego, do którego wpłynął wniosek o zmianę sposobu użytkowania nieruchomości, ma obowiązek sprawdzenia, czy ewentualna zmiana nie przyczyni się do zmiany wytycznych, jakim do tej pory podlegał obiekt i czy zachowane będzie bezwzględne bezpieczeństwo użytkowników nieruchomości.

Przeczytaj także: Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego

Jak przebiega zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania? 

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku rozpoczyna złożenie wniosku do inspektora nadzoru budowlanego. Do prawidłowo wypełnionego wniosku powinny być dołączone następujące dokumenty:

• opis i mapy geodezyjne obrazujące usytuowanie budynku w odniesieniu do linii granicznych działki i innych budynków znajdujących się w najbliższej okolicy. Jeśli zmiana użytkowania dotyczy tylko części budynku, na rysunku należy wyraźnie zaznaczyć właśnie tę część obiektu, 
• zaświadczenie potwierdzające zgodność zamierzonego sposobu użytkowania nieruchomości z obowiązującymi zapisami planu miejscowego lub z decyzją o warunkach zabudowy, jeżeli na tym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu, 
• opis techniczny, w którym znajdują się dane dotyczące rodzaju i charakterystyki budynku, a także jego elementów konstrukcyjnych, jak również informacje dotyczące parametrów techniczno-użytkowych;
• oświadczenie wnioskującego potwierdzające jego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• ekspertyza techniczna dotycząca aktualnego stanu budynku,
• jeśli wniosek składa pełnomocnik osoby upoważnionej, powinien on złożyć swoje pełnomocnictwo w odniesieniu do spraw administracyjnych.

Po złożeniu wniosku musisz zaczekać na decyzję organów administracji dotyczącą zgody na wprowadzenie zmian sposobu użytkowania. Jeśli zaczniesz wprowadzać zmiany wcześniej, jeszcze przed wydaniem ostatecznej decyzji, istnieje ryzyko uznania twoich działań za samowolę budowlaną, co skutkuje nałożeniem kary finansowej, wstrzymaniem użytkowania całego budynku albo jego części.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu – kiedy nie jest możliwa?

Nawet jeśli złożysz wniosek o zmianę sposobu użytkowania obiektu i dołączysz wymagane załączniki, decyzja o zmianie sposobu użytkowania nie zawsze jest pozytywna. Zmiana nie jest możliwa w następujących sytuacjach:

• jeśli konieczne jest wykonanie robót, które wiążą się z uzyskaniem pozwolenia na budowę,
• jeśli na skutek zmiany zostaną naruszone zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
• jeśli przeprowadzanie zmiany wiąże się z:
  • zagrożeniem utraty życia lub mienia, 
  • pogorszeniem sytuacji środowiskowej, stanu technicznego lub konstrukcyjnego obiektów zabytkowych,
  • pogorszeniem warunków zdrowotnych i sanitarnych,
  • wprowadzeniem bądź większym ograniczeniem lub uciążliwością w odniesieniu do terenów przyległych.

Przeczytaj także: Działka siedliskowa – czym różni się od działki budowlanej?