Budowa domu bez pozwolenia

Inwestorzy, którzy zdecydowali się na budowę domu, mają od kilku lat ułatwione zadanie. Obowiązują bowiem znowelizowane przepisy Prawa budowlanego, w myśl których budowa domu bez pozwolenia jest możliwa i – co najważniejsze – legalna.

Dziwi więc fakt, że chętnych na budowę na zgłoszenie nie jest tak wielu, jak chciałby tego ustawodawca. Tym bardziej że oprócz tego, że nie trzeba mieć pozwolenia na budowę domu, to jednocześnie nie musimy ubiegać się o zgodę na budowę przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych oraz telekomunikacyjnych i to niezależnie od tego, czy są związane z jakimś obiektem budowlanym, czy prowadzą do niezabudowanych działek.

Mniej formalności?

Niemniej jednak budowa domu bez pozwolenia nie oznacza końca zmagań z urzędniczą machiną. Są pewne kryteria, które musimy spełnić, aby skorzystać z tego przywileju.

Otóż będziemy zwolnieni z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę, jeśli „obszar oddziaływania naszego domu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany”. Co to znaczy w praktyce? Oznacza jedno – dom musi być postawiony z zachowaniem wszystkich przewidzianych prawem odległości, np. nie może stanąć chociażby zbyt blisko granicy sąsiada. W przeciwnym wypadku budowa na zgłoszenie jest niemożliwa.

Pozwolenia będziemy też potrzebować, gdy prowadzimy prace budowlane w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków. Poza tym musimy postarać się o zgodę konserwatora zabytków na wprowadzenie zmian w obiekcie. Budowa bez pozwolenia nie dotyczy również budynków w zabudowie szeregowej i tzw. bliźniaków – są one zawsze usytuowane w ostrej granicy i będą „oddziaływać” poza działkę, na której stoją.

Zgłoszenie z projektem

Obszar oddziaływania, o którym wspomniano, wyznacza projektant, który przygotowuje projekt budowlany z uwzględnieniem obowiązujących w danej gminie zapisów planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy oraz wytycznych zawartych w aktualnych warunkach technicznych (wcześniej robił to właściwy miejscowo urząd).

Warto zaznaczyć, że w każdym przypadku obszar oddziaływania będzie inny, inna bowiem będzie wielkość danej działki i parametry budowanego domu.

Jeśli jednak wszystko jest w porządku, możemy rozpocząć procedurę zgłoszenia. Składamy je w organie administracji architektoniczno-budowlanej  wraz z projektem architektoniczno-budowlanym, oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane oraz – w zależności od potrzeb – uzgodnieniami albo innymi dokumentami wymaganymi przez odrębne przepisy. Urząd  ma 21 dni na sprawdzenie kompletności i prawidłowości dokumentacji i jeśli w ciągu tego czasu nie wniesie uwag, oznacza to „milczącą zgodę”. Inaczej mówiąc – możemy startować z budową.

Uwaga! Na rozpoczęcie prac mamy aż 3 lata (przed zmianą przepisów były to 2 lata).

Budowa domu bez pozwolenia i kierownika budowy

Od niedawna została dopuszczona możliwość budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę oraz zatrudniania kierownika budowy. Możliwość ta dotyczy obiektów o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m², które posiadają nie więcej niż dwie kondygnacje. Ważnym warunkiem koniecznym do spełnienia w takiej sytuacji jest złożenie oświadczenia, iż dom ma na celu zaspokojenie prywatnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Obszar budynku mieszkalnego, podobnie jak w przypadku opisanej już procedury, musi mieścić się w całości na działce, na której został zaprojektowany.

Zgodnie z zapisami Prawa budowlanego, inwestor podejmujący się budowy domu spełniającego opisane powyżej warunki nie musi zatrudnić kierownika budowy do nadzoru robót. W takiej sytuacji jest on jednak zobowiązany przejąć odpowiedzialność na siebie za realizowane prace oraz dopełnić wszystkie wymagane formalności.

Budowa bez ograniczeń

Istnieje katalog obiektów i prac, których w ogóle nie musimy zgłaszać ani tym bardziej czekać na zgodę na ich wykonywanie. Należą do nich np. budowa ogrodzenia nieprzekraczającego 2,2 m, instalacja paneli fotowoltaicznych na pokryciu dachowym, instalacja pompy ciepła w budynku, budowa pochylni dla osób niepełnosprawnych oraz szereg prac związanych z remontem i przebudową.