Nadzór budowlany. Ile kosztuje? Co sprawdza?

Niezależnie od tego, czy budujemy dom na podstawie pozwolenia na budowę, zgłoszenia, sposobem gospodarczym czy zlecamy prace niezależnej firmie, powinniśmy wszystkie etapy przeprowadzić zgodnie z dokumentacją projektową, sztuką budowlaną i przepisami prawa. W przeciwnym razie mogą nas spotkać kłopoty – np. nałożenie kary przez organ nadzoru budowlanego.

W naszym kraju nadzór budowlany jest prowadzony na trzech szczeblach. Najniższa instancja to Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, kolejna to delegatura wojewódzka, najwyższą jest Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, kierowany przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Ogólne kompetencje tych organów to kontrola i nadzór nad prawidłowym przebiegiem procesu budowlanego.

Kim jest inspektor nadzoru?

To osoba wykonująca samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, mająca odpowiednie uprawnienia budowlane. Ma ona prawo wejść na budowę, przeprowadzić jej inspekcję i jeśli stwierdzi nieprawidłowości – wydać, w drodze decyzji, nakaz ich usunięcia. Może również wydać postanowienie o wstrzymaniu robót w związku z niewłaściwym ich wykonywaniem, a nawet nakazać właścicielowi rozbiórkę obiektu lub jego części i uporządkowanie terenu.

W ramach swoich uprawnień może także zażądać od nas udostępnienia dokumentacji budowy, dokumentacji powykonawczej czy opracowań projektowych i innych dokumentów technicznych robót budowlanych wykonywanych na budowie.

Co ważne, realizując swoje obowiązki, ma prawo sprawdzić, czy materiały użyte do budowy mają dokumenty potwierdzające dopuszczenie ich do obrotu i stosowania w budownictwie – o te informacje inspektor może poprosić wszystkich oficjalnych uczestników procesu budowlanego oraz podmiotów działających (inwestora, kierownika budowy, wykonawcę czy producenta wyrobów budowlanych).

Czym grozi utrudnienie kontroli inspektora nadzoru?

Jeżeli odmawiamy udostępnienia dokumentacji lub utrudniamy kontrolę (inspektor nie może wejść na teren budowy), musimy wiedzieć, że spotkają nas sankcje karne. Kara może być też wymierzona za brak wymaganych formalności – zgłoszenia budowy albo pozwolenia na budowę (jeśli takowe było wymagane). Jest to traktowane jako samowolna budowlana, która w najłagodniejszym przebiegu ma swój finał w postępowaniu w sprawie naliczenia opłaty legalizacyjnej, a w skrajnych przypadkach może wiązać się z koniecznością wykonania robót rozbiórkowych.

Niedopuszczalne jest pominięcie zapisów znajdujących się w dokumentacji projektowej oraz obowiązujących warunkach. Wszelkie zmiany istotne w tym zakresie także są traktowane jako samowola budowlana. Kłopoty będziemy mieli też za brak dziennika budowy i tablicy informacyjnej na budowie (jeśli są one prawnie wymagane).

Działania kontrolne mogą dotyczyć również właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Chodzi tu m.in. o wymóg zatrudnienia kierownika budowy, który musi mieć odpowiednie uprawnienia budowlane i we właściwy sposób prowadzić roboty. 

Wysokość kary za samowolę budowlaną zależy przede wszystkim od kategorii obiektu budowlanego. Kwota jest obliczana poprzez wyznaczenie iloczynu stawki podstawowej (500 zł), kategorii obiektu oraz współczynnika jego wielkości. Typowa wysokość grzywny dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych to 50 000 zł.

Warto wiedzieć, że ustalenia pokontrolne powinny być spisane w formie protokołu sporządzonego w trzech egzemplarzach. Dokument tego typu powinien zawierać dane osobowe osób uczestniczących w procesie kontrolnym oraz numery ich uprawnień budowlanych (jeśli są wymagane), a także adres i kategorię obiektu budowlanego (określoną zgodnie z wytycznymi Prawa budowlanego), informacje dotyczące przebiegu kontroli i wymagane uzasadnienia. Protokół stanowi podstawę do wydania stosownej decyzji administracyjnej lub innych środków przewidzianych w prawie.

Co jeszcze obejmuje nadzór budowlany?

Organ nadzoru budowlanego przyjmuje zawiadomienia o zakończeniu budowy domu i sprawdza związane z tym dokumenty, przyjmuje wnioski i wydaje decyzje o pozwoleniu na użytkowanie, ma też prawo do działań kontrolnych w już użytkowanym obiekcie. Do zadań nadzoru budowlanego należy poza tym przeniesienie decyzji o wznowieniu robót budowlanych, a także przyjęcie zawiadomienia o katastrofie budowlanej oraz prowadzenie postępowania wyjaśniającego jej przyczynę.