Budowa domu – zestawienie najważniejszych formalności w 2023 roku

Budowa domu mieszkalnego jednorodzinnego musi być prowadzona w oparciu o uzyskane pozwolenie na budowę lub na podstawie zgłoszenia robót. W pierwszym przypadku na decyzję trzeba czekać do 65 dni. W przypadku uproszczonej procedury roboty mogą zostać rozpoczęte po 21 dniach od złożenia kompletnej dokumentacji.

Od niedawna została dopuszczona możliwość budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego bez zatrudniania kierownika budowy. Taka opcja dotyczy budynków o określonym metrażu, których budowa ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Pozwolenie czy zgłoszenie?

Tę kwestię musimy rozwiązać już na starcie. Jeśli obszar oddziaływania naszego przyszłego domu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, możemy budować bez uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Pod pojęciem „obszar oddziaływania” kryje się teren wokół budowanego domu, wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych (warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, przepisów przeciwpożarowych, przepisów o ochronie środowiska, ochrony zabytków czy prawa wodnego), wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

W każdym przypadku obszar oddziaływania jest inny, ponieważ każdy ma inną działkę i o innych parametrach buduje dom. Obowiązek wyznaczenia tego obszaru spoczywa na projektancie domu, informację o obszarze oddziaływania obiektu umieszcza on w projekcie dokumentacji budowlanej.

Jeśli obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany albo konieczne będzie przeprowadzenie tzw. postępowania środowiskowego, bo działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody, zgłoszenie nie wystarczy. Wówczas trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę.

Warto pamiętać, że aktualnie jest możliwa do zastosowania jeszcze jedna procedura. Zgodnie z obowiązującymi przepisami istnieje bowiem możliwość wybudowania domu o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m², który ma nie więcej niż dwie kondygnacje na zgłoszenie i bez konieczności zatrudniania kierownika budowy. W takim przypadku należy złożyć oświadczenie, że nieruchomość ma służyć zaspokojeniu prywatnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Niezatrudnienie kierownika budowy wymaga pisemnego potwierdzenia, iż inwestor przejmuje na siebie odpowiedzialność za prowadzone roboty.

Adaptacja projektu

W tym przypadku formalności dotyczą dopasowania projektu naszego domu do konkretnej działki. Tak będzie, gdy kupiliśmy projekt gotowy (jeśli zdecydowaliśmy się na projekt indywidualny, tym wszystkim od razu zajmie się architekt). Adaptacja projektu to sporządzenie na aktualnej mapie projektu zagospodarowania działki, obejmującego określenie między innymi granic terenu, usytuowania istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. W projekcie musi się również znaleźć informacja o obszarze oddziaływania danego obiektu na inne nieruchomości. Podsumowując – adaptacja to dostosowanie zakupionego projektu gotowego do zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub – w przypadku jego braku – do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Formalności dotyczące podłączenia mediów

Chodzi tu głównie o prąd i wodę – dokumenty w tych sprawach można składać tuż po zakupie działki. Są to konkretnie wnioski o wydanie technicznych warunków przyłączeniowych do sieci. Z nich dowiemy się, jakie parametry musi mieć przyłącze, w jaki sposób można je wykonać oraz jaki będzie przewidywany zakres i koszt prac. Wykonanie przyłączy również jest zwolnione z uzyskania pozwolenia, nie trzeba też zgłaszać tych prac w miejscowym urzędzie.

Koniec budowy

Na tym etapie będziemy musieli złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy lub ewentualnie zdobyć pozwolenie na użytkowanie domu. W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych z reguły wystarczającą jest uproszczona procedura polegająca na złożeniu formularza zawiadomienia oraz wymaganych prawem załączników. Postępowanie to nie wiąże się z obowiązkową kontrolą przeprowadzana przez organ nadzoru budowlanego. Użytkowanie budynku może zostać rozpoczęte po upływie 14 dni od złożenia kompletnej dokumentacji. 

Dokumenty składa się w powiatowym lub wojewódzkim Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. Milcząca zgoda organu w przypadku złożenia zawiadomienia o zakończeniu robót oznacza brak zastrzeżeń co do użytkowania budynku.

Jedną z ostatnich formalności jest nadanie z urzędu gminy bądź miasta numeru porządkowego budynku. Kiedy uzyskamy przydzielony numer, możemy legalnie zamieszkać w domu.