Odległości budynku od granicy działki. Warunki techniczne usytuowania domu

Odpowiednie odległości należy zachować bez względu na to, czy sąsiednia działka będzie miała charakter budowlany, czy też jej  status jest inny, np. jest to działka rolna. Inne wymagania obowiązują przede wszystkim w sytuacji, gdy sąsiednia parcela to działka drogowa.

Warunkiem wzniesienia domu na podstawie zgłoszenia robót jest ograniczenie obszaru jego oddziaływania do działki lub działek, na której został zaprojektowany. Kwestia ta wymaga zachowania właściwych odległości od granic parceli.

Budynek mieszkalny  – odległości

O kilku lat inwestorzy przymierzający się do budowy domu mają szansę łatwiej, a z pewnością nieco szybciej, zrealizować to marzenie. W wielu przypadkach nie muszą już ubiegać się o pozwolenie na rozpoczęcie prac – wystarczy, jeśli zgłoszą ten fakt do miejscowego urzędu. Ustawodawca zadbał jednak o to, aby radość z uproszczonych przepisów nie była zbyt wielka. Pozwolenie – owszem nie jest wymagane – ale po spełnieniu określonych warunków.

Jeden z nich mówi o tym, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Tłumacząc język legislacyjny na polski – chodzi o to, aby nasz przyszły dom nie wykraczał poza działkę, na której stoi, a mówiąc jeszcze prościej – nie może przeszkadzać innym budynkom, np. ograniczając dostęp do naturalnego światła.

Kto zatem określa ów obszar oddziaływania i jakie odległości są wymagane, aby usytuowanie naszego domu spełniało wymogi prawa? O ile odpowiedź na pierwsze pytanie jest prosta – obszar oddziaływania obiektu ustala projektant, który opracowuje projekt budowlany domu – o tyle sprawa odległości wymaga znajomości tematu. Poza prawem budowlanym pomocne będzie w tej sytuacji Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jakiś czas temu  warunki te zostały zmienione, niektóre z wprowadzonych przepisów zostały doprecyzowane i przełożyły się na zmianę sposobu usytuowania budynku względem granic działki.

I tak, terminy „otwór okienny” oraz „otwór drzwiowy” brzmią teraz odpowiednio „okno” i „drzwi”. Ważną nowością jest również to, że kiedy w rozporządzeniu jest mowa o oknach, należy przez to rozumieć również drzwi balkonowe.

Zmiana nazewnictwa wpłynęła na możliwości usytuowania domu na działce (względem granic działki). Na chwilę obecną standardowe minimalne odległości, które musimy zachować, rozpoczynając budowę, wynoszą:

• 3 m, gdy budynek od strony granicy będzie miał ściany bez okien i drzwi,

oraz

• 4 m dla budynku, który jest zwrócony w stronę granicy ścianami z oknami i drzwiami.

Wskazane 4 m dotyczy również okna dachowego umieszczonego w dachu zwróconego w stronę granicy działki.

W przeszłości , kiedy funkcjonowały terminy „otwór okienny” i „otwór drzwiowy” dochodziło niekiedy do rozbieżności np. co do tego, jakie odległości będą obowiązywać, jeśli stawiana ściana będzie wypełniona luksferami.

Od wyżej wymienionych reguł są pewne odstępstwa. Oznacza to, że czasem możliwe jest usytuowanie domu w innych odległościach niż te wskazane w rozporządzeniu.

Dopuszcza się wzniesienie domu w odległości 1,5 m od granicy działki budowlanej (lub nawet w granicy), ale tylko wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania terenu na to pozwala – dopuszcza albo nakazuje (jeśli planu nie ma, takie zapisy powinny znajdować się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Ponadto usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy będzie możliwe jedynie w odniesieniu do budynku zwróconego w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi. Odmienna sytuacja będzie miała miejsce w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki budowlanej. Taki budynek nie może być sytuowany w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, bez uzyskania wcześniejszej zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

. Warunkiem lokalizacji bezpośrednio w granicy działki budowlanej budynku, który będzie przylegał swoją ścianą do ściany innego domu znajdującego się na działce sąsiedniej, jest zgodność wysokości tego budynku z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Możliwość budowy domu na styku z innym obiektem obowiązuje już nie tylko i włącznie w zabudowie jednorodzinnej, ale i innej, np. wielorodzinnej.

Budynki gospodarcze – odległości

Budynek gospodarczy  lub garaż może być usytuowany przy granicy, lub w odległości 1,5 m od niej w sytuacji, gdy długość obiektu wynosi nie więcej niż 6,5 m, a jego wysokość nie przekracza 3,0 m. Warunkiem w takim przypadku jest  zwrócenie w stronę granicy ściany pozbawionej okien i drzwi.

Elementy budynku – odległości

Swoje odległości mają także inne elementy architektoniczne budynku, takie jak balkony, daszek nad wejściem, okapy, tarasy, pochylnie czy schody zewnętrzne. Tu sytuacja jest dość jasna – nie mogą znajdować się bliżej niż 1,5 m od granicy działki. Jedyny wyjątek to budowa pochylni dla osób niepełnosprawnych.