Przebudowa starego domu – jakie są formalności?

Przebudowa starego domu to dobry sposób na tchnięcie nowego życia w zniszczony budynek. Niekiedy może być alternatywą dla wyburzenia budynku. O jakich formalnościach przy przebudowie domu jednorodzinnego należy pamiętać?

Na przebudowę domu inwestorzy decydują się najczęściej po zakupie starego, zniszczonego obiektu, który zamierzają zaadaptować na własne potrzeby. Konieczność przebudowy może zajść również wtedy, gdy chce się unowocześnić przestrzeń mieszkalną. Przed przystąpieniem do przebudowy starego domu warto poznać zakres prac, które w tym przypadku wymagają pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia, oraz takich, które można przeprowadzić bez żadnych formalności.

Czym jest przebudowa domu?

Przepisy budowlane definiują, czym jest przebudowa domu i czym różni się np. od rozbudowy. Przed rozpoczęciem generalnego remontu warto poznać te różnice, aby uniknąć problemów podczas załatwiania spraw formalnych w urzędach. Przebudową określa się roboty budowlane, które doprowadzają do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych budynków. W wyniku przebudowy starego domu zmianie nie może jednak ulec kubatura budynku, powierzchnia zabudowy, wysokość i długość budynku, a także liczba jego kondygnacji.

W odróżnieniu od przebudowy w wyniku rozbudowy domu może zmienić się kubatura lub powierzchnia użytkowa budynku. W tym przypadku oba parametry zwiększają się. W ramach rozbudowy można np. dobudować schody, balkon, garaż lub powiększyć taras. Rozbudowa często wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, może być także ograniczona zapisami ujętymi w warunkach zabudowy lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przebudowa domu najczęściej nie jest niczym ograniczana i zazwyczaj wymaga jedynie zgłoszenia do odpowiedniego urzędu.

Przebudowa starego domu ‒ jakie prace wymagają zgłoszenia?

Warto wiedzieć, że zgłoszenia w odpowiednim urzędzie wymagają prace budowlane i remontowe polegające na przebudowie w zakresie przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych. Procedura ta musi zostać zastosowana m.in. w przypadku przebudowy instalacji gazowej, wymiany okien, jeśli różnią się rozmiarami od starych, czy wykonania ocieplenia ścian zewnętrznych budynku wyższego niż 12 m.

W starym domu w trakcie jego przebudowy często wykonuje się dodatkowe otwory okienne lub drzwiowe, wstawia nowe przeszklenia i drzwi. Prace remontowe tego typu zazwyczaj obejmują też wyburzanie ścian działowych. W starym budynku przeprowadza się również modernizację kotłowni lub montaż nowych urządzeń grzewczych, czasami można też zaadaptować poddasze na cele mieszkaniowe. Większość prac przeprowadzanych w ramach przebudowy w starych budynkach można wykonać bez uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz zgłaszania robót. W niektórych, wskazanych powyżej, przypadkach konieczne jest zgłoszenie prac.

Jakie obiekty budowlane można przebudować na zgłoszenie? Jakie wymagają pozwolenia na budowę?

Przebudowa na podstawie zgłoszenia dotyczy przegród budowlanych i elementów konstrukcyjnych budynków jednorodzinnych. Tych samych formalności należy dopełnić w przypadku m.in.:

• suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m², które są związane z działalnością rolną,
• budynków gospodarczych parterowych, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m², a rozpiętość konstrukcji ‒ 4,8 m,
• wiat o powierzchni zabudowy nie większej niż 50 m²,
• altan o powierzchni zabudowy mniejszej niż 35 m².

Żadnych formalności ‒ ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia w urzędzie ‒ nie wymagają prace remontowe domu jednorodzinnego, które nie wpływają na jego elementy konstrukcyjne czy przegrody zewnętrzne. Można zatem niemal dowolnie zmieniać wielkość i miejsce drzwi wewnętrznych czy lokalizację ścian działowych.

Formalności związane z przebudową domu ‒ dokumenty

Jeśli zdecydujemy się na przebudowę domu, której zakres będzie wymagał zgłoszenia prac, powinniśmy przygotować odpowiednie dokumenty. W urzędzie wraz z formularzem zgłoszeniowym będziemy musieli złożyć m.in. oświadczenie o prawie do dysponowania obiektem na cele budowlane oraz szkice i rysunki.