Budowa na działce rolnej z warunkami zabudowy – przepisy

Warunki zabudowy dla działki rolnej określają rodzaj i parametry obiektów budowlanych, które mogą zostać wzniesione na jej obszarze. Wydanie warunków zabudowy dla działki rolnej jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia odpowiednich wymogów.

Warunki zabudowy dla działki rolnej mogą zostać wydane w sytuacji, gdy na danym obszarze nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Czym różni się działka budowlana od rolnej z warunkami zabudowy?

Działka budowlana jest obszarem przeznaczonym pod zabudowę. Rodzaj i parametry obiektów budowlanych, które mogą zostać na niej wzniesione, są określone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Działka rolna to z kolei grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej (uprawa roślin i hodowla zwierząt), a możliwość ich zakupu jest obwarowana dodatkowymi przepisami. Jeśli dla działki rolnej zostały wydane warunki zabudowy, z reguły oznacza to, że można na niej wznieść budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej, w tym dom mieszkalny.

Przeczytaj także: Jak sprawdzić, czy grunt jest uregulowany?

Czy każdy może nabyć działkę rolną z warunkami zabudowy?

Warunki obrotu gruntami rolnymi określa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Ostatnie zmiany w tym rozporządzeniu zostały wprowadzone w 2019 roku. Zgodnie z nowymi zapisami osoba zakupująca działkę rolną nie musi być rolnikiem, o ile powierzchnia nabywanego obszaru nie przekracza 1 hektara. Jeśli działka rolna jest mniejsza niż 30 arów, nabywca nie musi spełniać żadnych warunków, a dokumentem potwierdzającym transakcję jest umowa sprzedaży w postaci aktu notarialnego. Z kolei proces nabycia działki rolnej o powierzchni wynoszącej od 30 arów do 99,99 arów odbywa się dwuetapowo. Najpierw tworzony jest akt notarialny będący umową warunkowej sprzedaży. Sporządzenie finalnego aktu notarialnego, czyli umowy przeniesienia własności działki może zostać zrealizowane tylko w przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

Możliwość wybudowania budynku mieszkalnego na gruntach rolnych przysługuje tylko rolnikom, którzy posiadają gospodarstwo o minimalnej powierzchni określonej przez miejscowy urząd gminy lub miasta. Trzeba pamiętać, że obiekty budowlane wznoszone na obszarze działki rolnej muszą spełniać wymogi zabudowy zagrodowej (tzn. tworzyć zespół budynków składający się z budynku mieszkalnego i obiektów gospodarczych).

Jeśli osoba będąca właścicielem działki i planująca jej zabudowanie nie jest rolnikiem, musi podjąć czynności związane ze zmianą przeznaczenia gruntów.

Z czym wiąże się budowa na działce rolnej z wydanymi warunkami zabudowy?

Warunki zabudowy na działce rolnej są wydawane w sytuacji, gdy na danym obszarze nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Dodatkowo konieczne jest spełnienie następujących warunków:

• obszar ma dostęp do drogi publicznej;
• przynajmniej jedna działka leżąca po sąsiedzku, do której prowadzi ta sama droga publiczna, jest zabudowana, a parametry obiektów pozwalają na sporządzenie wytycznych dla nowych budynków. Dzięki temu możliwa jest kontynuacja zabudowy, która dotyczy przede wszystkim funkcji, parametrów, a także wielkości i kształtu bryły oraz formy architektonicznej. Kwestia ta ujednolica również linię zabudowy oraz intensywność budowlanego wykorzystania obszarów. Wymogi tego typu związane są z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa;
• okolica działki jest uzbrojona lub istnieje projekt planowanego uzbrojenia;
• obszar działki nie jest objęty koniecznością uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia (np. z celów rolnych i leśnych na nierolne i nieleśne);
• wydana decyzja będzie w pełni zgodna z odrębnymi przepisami (np. związanymi z ochroną środowiska lub prawem budowlanym).

W sytuacji, gdy któryś z wymienionych warunków nie zostanie spełniony, urząd wydaje decyzję odmowną i nie określa warunków zabudowy. Natomiast w przypadku przychylenia się do wniosku i wydania decyzji o warunkach zabudowy właściciel działki może przejść do czynności związanych z procedurą uzyskiwania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych.

Działka rolna z warunkami zabudowy a MPZP

Jeśli gmina, na której obszarze jest położona działka rolna planowana pod zabudowę, ma uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wydanie warunków zabudowy nie jest możliwe. W takim przypadku, aby na działce określonej jako rolna można było rozpocząć budowę, jej właściciel musi wnioskować o wprowadzenie zmian do istniejącego MPZP. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że ewentualne korekty w takim dokumencie są wprowadzane po upływie ustalonego czasu obowiązywania, więc czas oczekiwania na taką decyzję może trwać nawet kilka lat.

Przeczytaj także: Działka siedliskowa – czym różni się od działki budowlanej?