Powierzchnia zabudowy – co to jest i jak poprawnie liczyć?

Definicja powierzchni zabudowy nie jest jasno określona przez prawo budowlane. Wyjaśnienie tego terminu odnosi się głównie do wyroków sądowych i opinii wydawanych przez rzeczoznawców. Maksymalna wartość powierzchni zabudowy względem powierzchni działki jest określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Powierzchnia zabudowy jest parametrem, który często decyduje o tym, czy wybrany budynek może być wzniesiony na danej działce. Z kolei powierzchnia użytkowa wpływa na wysokość podatku od nieruchomości.

Co to jest powierzchnia zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia liczona po zewnętrznych krawędziach budynku w stanie wykończonym. Definicja tego parametru nie jest zawarta w prawie budowlanym, w związku z czym kwestie sporne dotyczące sposobu wyliczania powierzchni zabudowy z reguły są rozstrzygane sądownie. Termin ten często jest przedmiotem analiz rzeczoznawców z zakresu architektury i budownictwa. Wytyczne dotyczące sposobu wyliczania powierzchni zabudowy są zawarte w normie PN-ISO 9836:1997.

Jakie części budynku wliczają się do powierzchni zabudowy?

Przy wyliczaniu powierzchni zabudowy trzeba wykorzystać wymiary liniowe odnoszące się do obrysu zewnętrznych przegród w stanie wykończonym. Otrzymany rezultat należy zaokrąglić do drugiego miejsca po przecinku. Jeśli jesteś zainteresowany gotowym projektem typowego domu, powinieneś znaleźć informację dotyczącą powierzchni zabudowy na stronie internetowej lub w katalogu biura architektonicznego oferującego dany projekt. Natomiast gdy masz zamiar zlecić wykonanie indywidualnego projektu, powierzchnia zabudowy będzie jednym z podstawowych parametrów, które projektant weźmie pod uwagę.

Podana powyżej norma dotycząca określania i obliczania wartości wskaźników powierzchniowych i kubaturowych nie podaje konkretnych wytycznych, jakie części budynku trzeba wziąć pod uwagę przy kalkulowaniu wartości powierzchni zabudowy. Zawarto w niej natomiast informacje o elementach, które nie powinny być analizowane przy określaniu tego wskaźnika. Zgodnie z przedmiotową normą do powierzchni zabudowy nie jest wliczana:

• powierzchnia zabudowy dotycząca części budynku, które nie wystają powyżej poziomu terenu (np. kondygnacji piwnicznych, garaży podziemnych, izolacji fundamentów);
• powierzchnia całkowita elementów o znaczeniu drugorzędnym (schodów, daszków, markiz, pochylni);
• powierzchnia zabudowy części budynków opartych na podporach pionowych ‒ słupach drewnianych lub betonowych;
• powierzchnia zabudowy obiektów pomocniczych (m.in. szop i altan).

Zgodnie z wytycznymi zawartymi w normach nawet wystająca poza obrys powierzchnia podpiwniczonych części budynku nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Inaczej jest jednak w sytuacji, gdy poza lico ścian zewnętrznych wystaje fragment przegród znajdujący się ponad poziomem terenu (np. wtedy, gdy pierwsze piętro ma szerszy obwód niż parter). W takim przypadku powierzchnię zabudowy budynku trzeba liczyć na podstawie większego obrysu.

Poprawne obliczenie powierzchni zabudowy jest niezbędne przy wyborze projektu domu. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy zazwyczaj znajduje się informacja dotycząca procentowej proporcji pomiędzy całkowitą powierzchnią zabudowy obiektów a powierzchnią całej nieruchomości gruntowej. Kwestia ta jest ściśle powiązana z powierzchnią biologicznie czynną, która ma służyć m.in. prawidłowej gospodarce wodnej.

Zgodnie z jednym z objaśnień wydanych w celu uściślenia wytycznych dotyczących sposobu kalkulacji powierzchni zabudowy, przy określaniu wskaźnika trzeba brać pod uwagę obudowane elementy budynku. Balkon nie jest więc częścią obiektu, którą należy uwzględnić.

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa

Wytyczne dotyczące sposobu kalkulacji powierzchni użytkowej znajdują się w rozporządzeniu dotyczącym szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie z zarządzeniem przy wyliczaniu tego parametru trzeba korzystać ze wspomnianej już normy PN-ISO 9836:1997. Jeśli w obiekcie budowlanym na którejś z kondygnacji występują różnice dotyczące jej wysokości, pod uwagę trzeba wziąć powierzchnię oddaloną od górnej przegrody o minimum 2,2 m. Jeżeli w danej strefie kondygnacji wysokość wynosi mniej niż 2,2 m, ale więcej niż 1,4 m, w obliczeniach należy uwzględnić połowę wartości powierzchni. Mniejszych wysokości nie rozpatruje się podczas kalkulacji. Powierzchnia użytkowa powinna być określana w odniesieniu do podłogi pomieszczeń w stanie wykończonym. Wskaźnik ten jest brany pod uwagę przy określaniu stawki podatku od nieruchomości.