Za chwilę wiosna – czas na przygotowanie do budowy domu

Początek budowy domu nigdy nie jest łatwy. Zwykle pojawia się sporo wątpliwości, które są związane z tym, że o budowaniu niewiele wiemy. Zima to dobry czas, aby dobrze przygotować się do budowy, która rozpocznie się wiosną.

Im lepiej przyszykujesz się do budowy zimą, tym łatwiejsze będzie jej rozpoczęcie wiosną. Sprawne rozpoczęcie budowy na wiosnę daje szansę na szybkie postępy i zadowolenie z wymarzonego domu. Na początek potrzebna jest działka, projekt i pieniądze oraz załatwienie niezbędnych formalności.

Działka i media

Jak zacząć budowę domu? Gdy myślisz o budowie, powinieneś już mieć działkę. Kupno działki budowlanej wykonuje się przed zakupem projektu domu, bo to do działki i indywidualnych potrzeb inwestora dopasowuje się układ domu. Jeśli dopiero szukasz odpowiedniej działki do zakupu, skup się głównie na jej lokalizacji. Aby znaleźć odpowiednią parcelę, najlepiej przejrzeć ogłoszenia w internecie oraz ruszyć w teren.

Przed zakupem działki należy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, który informuje o jej przeznaczeniu, linii zabudowy, dopuszczalnej kubaturze budynku, jego kształcie i specyfice dachu. Ten dokument jest niezbędny podczas projektowania domu lub wybierania projektu budowlanego.

Jeśli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, trzeba będzie ubiegać się o wydanie warunków zabudowy. Jest to dokument, w którym zawarte są – podobne jak w planie zagospodarowania przestrzennego – informacje o możliwościach zabudowy działki. Jest on niezbędny, aby nie okazało się później, że na danej działce nie można postawić domu, jaki sobie wymarzyłeś lub nie da się zbudować domu w ogóle.

Działki kwadratowe lub prostokątne zbliżone do kwadratu, o powierzchni około 1000 m2, są uniwersalne. Najlepiej, jeśli działka ma wjazd od północy, bo wtedy od południa planuje się dobrze nasłoneczniony salon i przylegający do niego ogród. Dobrze też, jeśli działka jest płaska i ma dobre warunki wodno-gruntowe.

Działka powinna mieć dostęp do mediów, czyli sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej oraz znajdować się blisko publicznej komunikacji, sklepu, apteki, lekarza, szkoły. Tak wygląda działka idealna. W praktyce nie zawsze udaje się taką znaleźć, co – na szczęście – wiąże się też z niższymi cenami działek. Oczywiście, na działkach „nieidealnych” (np. wąskich) również można zbudować funkcjonalny dom.

Jeśli na rozpatrywanej działce znajduje się budynek do rozbiórki, którego budowa nie wymagała pozwolenia (np. budynek gospodarczy), taki zamiar trzeba zgłosić w organie administracji architektoniczno-budowlanej – składając formularz zgłoszeniowy, mapkę, opis obiektu, przewidziane środki bezpieczeństwa itp. Pozwolenie na rozbiórkę jest konieczne, jeśli wyburzany budynek jest wyższy niż 8 m, a odległość od granicy działki jest mniejsza niż połowa jego wysokości albo gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub objęty ochroną konserwatorską.

Przed zakupem konkretnej działki trzeba też sprawdzić jej księgę wieczystą, w której znajdują się informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu, właścicielu i obciążeniach, np. służebności drogi koniecznej czy hipotece. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela.

Przed zakupem działki warto zlecić geodecie sprawdzenie granic i w razie konieczności przeprowadzić procedurę rozgraniczenia, bo często granice na mapie ewidencyjnej nie są tymi, które widać w rzeczywistości.

Projekt domu

Do budowy domu niezbędny jest projekt, który może być indywidualny lub gotowy. Projekt gotowy (powtarzalny) trzeba zaadaptować do danych warunków. Projekt indywidualny może być konieczny, jeśli na przykład działka ma nietypowy kształt.

Decydując się na konkretny dom, trzeba wiedzieć, że koszt jego wybudowania wzrasta wraz z wielkością oraz ze stopniem skomplikowania bryły. Warto dobrze się zastanowić, jak duży dom będzie ci potrzebny. Wybierając projekt, warto pomyśleć nie tylko o tym, co chcesz zbudować i czy będzie cię na to stać, ale też o późniejszych kosztach eksploatacji i remontu. Przykładowo, decydując się na przeszklony dom, mimo bardzo dobrych parametrów obecnie oferowanej stolarki otworowej więcej zapłacisz za jego ogrzewanie, a wybierając dach o skomplikowanym kształcie, narażasz się na to, że jego konserwacja i ewentualne naprawy będą sporo kosztować.

Formalności

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, wiąże się ze zgłoszeniem zamiaru budowy. Składając odpowiednią dokumentację, nie trzeba przedstawiać decyzji o dostawie mediów. Możliwość przyłączenia działki do poszczególnych mediów (prądu, wody, kanalizacji, gazu) zostanie zweryfikowana podczas oddania budynku do użytkowania.

Po upływie 21 dni od zgłoszenia budowlanego można rozpocząć budowę domu. Jeśli w tym czasie nie dostaniesz żadnych informacji z urzędu, jego milcząca zgoda na budowę jest ważna przez trzy lata.

Warto wiedzieć, że mimo uproszczonej procedury zgłaszania zamiaru budowy, niektórzy inwestorzy nadal występują o pozwolenie na budowę, na przykład w przypadku małej działki, gdzie obszar oddziaływania (chociażby zacienianie) wykracza poza jej granice.

Od czego rozpocząć budowę domu?

Od czego w praktyce trzeba zacząć budowę domu? Pierwsze prace na działce, które czekają budujących, to wytyczenie geodezyjne budynku przez uprawnionego geodetę, wykonanie niwelacji terenu, wstępne zagospodarowanie działki na czas budowy (np. postawienie blaszka na materiały budowlane), wykonanie przyłącza elektrycznego potrzebnego na czas budowy, wywiercenie studni, ogrodzenie działki i montaż tablicy informacyjnej. Po takich pracach przygotowawczych można przystąpić do wykopów i budowy fundamentów.