Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Planujesz budowę domu i szukasz wymarzonej działki? Zanim zdecydujesz się na jej zakup, sprawdź, czy teren podlega pod miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Od tego dokumentu zależy, czy wybudujesz dom według swoich oczekiwań i czy np. wybrany typ dachu jest dopuszczalny w danym regionie. Jeżeli w danej miejscowości nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, wystąp z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. 

W planie zagospodarowania znajdują się symbole, które określają typy zabudowy. Można je podzielić na dwie główne kategorie: MN, czyli zabudowę mieszkaniową i zagrodową, oraz U – zabudowę usługową i produkcyjną. W niektórych miejscach możliwe jest łączenie typów zabudowy.

Kto uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, który określa przeznaczenie nowo wybudowanych obiektów, ich parametry i położenie na działce. W zależności od regionu plan zagospodarowania sporządza wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Następnie plan zabudowy uchwala rada gminy lub rada miasta, a wojewoda ogłasza go w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Rodzaj zabudowy a plan zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej działki 

Obowiązujący na danym regionie plan miejscowy określa, jaki rodzaj zabudowy może powstać na danej działce. Jeżeli chcesz zbudować dom jednorodzinny wolnostojący, a w planie zagospodarowania działka jest przeznaczona na zabudowę mieszkaniową szeregową lub wielorodzinną, możesz nie dostać pozwolenia na budowę. Zapisy aktu prawa miejscowego dotyczą również przedsiębiorców. Władze miast dążą do przesunięcia dużych fabryk i firm produkcyjnych na peryferie miast i poza tereny przeznaczone do budowy domów. Dlatego w treści planu zagospodarowania może znaleźć się zapis uniemożliwiający wzniesienie zabudowy usługowej lub produkcyjnej na konkretnej działce. 

Linia zabudowy 

Treść planu zagospodarowania określa linię zabudowy, czyli położenie frontowej części elewacji na danej działce. Symbolizuje ją ciągła linia z trójkątami (wypełnione trójkąty – linia obowiązująca, puste – nieprzekraczalna). Odległość od granicy działki do miejsca przebiegu linii zabudowy jest określona w części graficznej miejscowego planu zabudowy. 

Linia obowiązująca 

Linia obowiązująca dokładnie wskazuje, w którym miejscu musi znaleźć się elewacja frontowa. Dzięki niej wszystkie nowo wybudowane domy znajdują się w tej samej odległości od drogi. Takie zarządzenie ogranicza dowolność zaplanowania przestrzeni przed domem.

Linia nieprzekraczalna

Niekiedy zamiast linii obowiązującej w miejscowym planie zagospodarowania znajduje się linia nieprzekraczalna, czyli minimalna odległość pomiędzy drogą a domem. Nie można zbudować budynku bliżej drogi, ale bez problemu można go cofnąć w głąb działki. Takie rozwiązanie pozwala dowolnie zagospodarować przestrzeń zieleni przed domem i np. wydłużyć podjazd do budynku. 

Sposób zagospodarowania działki według planu zabudowy

Kolejnym szczegółowo omówionym zagadnieniem w miejscowym planie zabudowy jest sposób użytkowania działki – chodzi tu przede wszystkim o parametry i powierzchnię nowo powstających budynków. Wartość powierzchni zabudowy łączy wielkość wszystkich obiektów na posesji, np. domu, garażu i altany. Uwzględnia obrys ścian zewnętrznych, ale nie wlicza powierzchni schodów zewnętrznych czy opaski wokół budynku. 

W planie znajdują się też informacje o tym, jaki dach można wykonać (płaski czy stromy) i jaka może być maksymalna wysokość budynku. Z tego dokumentu dowiesz się też, ile kondygnacji może mieć budynek i czy może być podpiwniczony. Przed zakupem działki warto dokładnie przeanalizować plan, a wybór projektu skonsultować z architektem i kierownikiem budowy. 

Dojazd do działki

W trakcie budowy domu nie zawsze istnieje dowolność lokalizacji podjazdów i ulic dojazdowych do działki. Plan zagospodarowania wyraźnie określa, z której drogi trzeba poprowadzić zjazd i na jakiej szerokości go wykonać. Zjazd na posesję nie powinien być szerszy niż szerokość drogi (bez względu na to, czy przy Twojej posesji wiedzie droga wewnętrzna, lokalna czy dojazdowa). Oznacza to, że jeśli jezdnia bez chodników ma 7 m, podjazd może mieć maksymalnie taką samą szerokość (chyba że plan zabudowy podaje mniejszą wartość).

Wybór ogrodzenia od strony drogi

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wpływa też na to, jaki typ ogrodzenia można wykonać przed swoim domem (od strony jezdni). Najczęściej nie dostaniesz pozwolenia na użycie masywnych prefabrykatów betonowych. Nie powinno być jednak problemu z montażem przęseł drewnianych, murowanych, kutych czy z metalu. Przed wykonaniem ogrodzenia sprawdź, jaka powinna być jego maksymalna wysokość i czy plan określa odległość pomiędzy pasem jezdni a bramą. 

Sposób odprowadzenia ścieków 

Kolejną kwestią regulowaną przez miejscowy plan zagospodarowania jest sposób odprowadzania ścieków. Oznacza to na przykład, że jeżeli w pobliżu twojej działki znajduje się sieć kanalizacji sanitarnej, możesz zostać zobowiązany do podłączenia się do niej. W takim wypadku montaż przydomowej oczyszczalni ścieków może okazać się niemożliwy.