Kupno działki budowlanej

Zanim zdecydujemy się wybudować dom, musimy na początek poszukać odpowiedniej parceli. Jednak kupno działki to nie taka prosta sprawa, jakby się mogło wydawać.

Jak sprawdzić, do kogo należy działka? Kupno działki krok po kroku, na co zwrócić uwagę, kupując działkę – z takimi zagadnieniami musi się zmierzyć większość z inwestorów. Wyjaśniamy, jak sprawdzić działkę.

Jak sprawdzić działkę? 

Jeśli już wiemy, jakie w naszej okolicy są działki do kupienia, wybraliśmy najlepszą, odpowiada nam jej wielkość i lokalizacja, a do tego jest ona w zasięgu naszych możliwości finansowych, przystępujemy do działania.

Na początek sprawdzamy formalności, czyli do kogo należy działka, jaki jest jej status prawny (czy jest to własność, a może współudział albo użytkowanie wieczyste) i czy aby na pewno nie ciążą na niej żadne zobowiązania (np. służebność przejazdu i przechodu lub służebność przesyłu, które oznaczają konieczność każdorazowego udostępnia naszej nieruchomości sąsiadowi, gminie albo zakładowi energetycznemu lub gazowni ewentualnie wodociągom, jeśli zajdzie taka potrzeba).

Ważną informacją jest także ta, czy działka nie jest przedmiotem zabezpieczenia kredytu hipotecznego. W tym celu najlepiej przejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Możemy to zrobić sami, korzystając z przeglądarki internetowej na stronie https://ekw.ms.gov.pl/. Księgi wieczyste są bowiem jawne, a przepisy prawa nie nakładają na nas żadnych ograniczeń w tej kwestii.

O numer księgi możemy poprosić właściciela, a w sytuacji, kiedy ten nie pamięta albo akurat nie ma przy sobie aktualnego odpisu, zrobimy to wpisując numer ewidencyjny działki do kupienia. 

Kupno działki budowlanej – plan zagospodarowania przestrzennego 

Mowa tu o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nieznajomość jego zapisów bywa sporym problemem. Jeśli tego nie sprawdzimy, może się okazać, że w ciągu kilku lat tuż obok naszej posesji będzie przebiegać droga szybkiego ruchu. Takie bowiem plany miała wcześniej gmina, jeśli chodzi o tereny, na których stoi już nasz dom. Aby uniknąć niespodzianek, trzeba udać się do urzędu i poprosić o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania (lub studium zagospodarowania, gdy taki plan nie jest opracowany).

Co ważne, nie trzeba być właścicielem działki, aby go uzyskać – wystarczy wykazać swój interes prawny, czyli to, że właśnie planujemy kupno działki (można to zrobić pisemnie, ale wystarczy też forma ustna). O wypis i wyrys można też poprosić sprzedającego – to najprostsze z rozwiązań.

Typy działek

Musimy wiedzieć, że nie każda działka jest działką budowlaną. Obecnie na rynku znajdziemy wiele ofert sprzedaży działek rolnych przekwalifikowanych na budowlane, jeśli jednak z jakiś powodów decydujemy się na kupno działki figurującej jako grunty rolne, to możemy mieć problem z jej odrolnieniem. Na szczęście ważny jest przy tym plan zagospodarowania przestrzennego, a nie stan obecny.

Jeśli w planie tym działka ma wpisane przeznaczenie budowlane, to jej obecny stan rolny nie stanowi problemu. Jest jednak pewne „ale” – nie każda gmina posiada taki plan, albo warunki zagospodarowania, nie jest to obowiązek w myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wówczas należy złożyć wniosek o wydanie warunków. Podobnie rzecz się ma, gdy mamy działkę orną czy leśną (w przypadku działek leśnych prawo pierwokupu przysługuje – zgodnie z zapisami ustawy – Lasom Państwowym).

Bezpieczniej jest, szukając działki do kupienia, zawęzić wybór do gruntów tylko i wyłącznie budowlanych, najlepiej uzbrojonych. Co to znaczy działka uzbrojona? Chodzi o przyłącza, czyli prąd, gaz, wodociąg oraz kanalizację. Ważna uwaga: bywa, że działka podana w ogłoszeniu jako uzbrojona ma skrzynki z przyłączami w ogrodzeniu (co znacznie obniża koszty i oszczędza czas) lub jest gotowa do uzbrojenia.

W tym drugim przypadku gaz/prąd mogą znajdować się w drodze biegnącej bezpośrednio przy domu (co jest dobrą informacją), ale niektórzy sprzedający i pośrednicy piszą, że media są w drodze, tyle że… prostopadłej do tej, przy której ma stanąć budynek i w odległości kilkudziesięciu metrów. Warto doprecyzować informacje, aby być świadomym dodatkowych kosztów w postaci podciągnięcia instalacji i wykonania przyłączy. 

Rodzaj ziemi a budowa domu 

Nie każdy inwestor wie, że rodzaj gruntu, a dokładnie to, co w sobie kryje, także ma wpływ na proces budowy domu. Owszem – grunt można zmienić, ale podnosimy tym samym koszty naszej inwestycji. Gdy nie mamy pewności, co takiego jest pod stopami, warto zlecić badanie gruntu (to wydatek ok. 1 tys. zł). Wyniki tego badania ułatwią nam np. decyzję o sposobie fundamentowania domu (fundamenty tradycyjne lub płyta fundamentowa) czy budowie przydomowej oczyszczalni ścieków, jeśli w pobliżu nie ma sieci kanalizacyjnej.

Pozwolą one także na określenie poziomu wód gruntowych i dadzą odpowiedź na pytanie, czy zachodzi konieczność odwodnienia działki, zanim przystąpimy do prac budowlanych. Warto też samemu dokładnie obejrzeć działkę w różnych porach dnia i w różnych warunkach pogodowych (np. podczas ulewnego deszczu).

Co jeszcze trzeba wiedzieć kupując działkę?

Przed kupnem działki warto dodatkowo zwrócić uwagę na takie elementy, jak wymiary działki (związane są z nimi warunki techniczne usytuowania domu), droga dojazdowa do nieruchomości oraz bezpośrednie sąsiedztwo. Kupno działki bez dojazdu, najlepiej utwardzonego, może rodzić problemy zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu (najpierw nie będziemy mogli wjechać z ciężkim sprzętem, a potem z wyjazdem z posesji też będzie problem).

Gdy do działki nie ma dojazdu, musimy sytuację uregulować – ustanowić służebność przejazdu i przechodu na nieruchomości sąsiedniej (w tym celu składamy wniosek do sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości; opłata sądowa jest stała i wynosi 200 zł). W przeciwnym razie możemy nawet nie otrzymać zgody na budowę. W świetle prawa bowiem, na działce, która nie ma dostępu do drogi publicznej, nie może powstać żaden budynek. Kwestia dobrego sąsiedztwa jest również istotna.

Przed kupnem działki sprawdźmy, czy w pobliżu nas sąsiad nie prowadzi np. hałaśliwego warsztatu. To nie tylko jest uciążliwe, ale też rodzi wiele konfliktów, które nierzadko znajdują swój finał w sądzie. Istotna jest również kwestia uzbrojenia działki w media takie jak prąd, gaz, woda.   

***

Zanim udamy się do notariusza, aby sformalizować kupno wymarzonej działki budowlanej, dokładnie wszystko sprawdźmy. Spokojnie przeczytajmy dokumenty, odwiedźmy urzędy i przede wszystkim nie bójmy się pytać, aby rozwiać wszystkie ewentualne wątpliwości.