Służebność drogi – co to jest? Na czym polega?

Jesteś właścicielem działki, do której nie masz dojazdu? To wcale nie oznacza, że twoja posesja jest bezużyteczna. Służebność drogi koniecznej to prawo, które umożliwia ustanowienie dojazdu przez działki sąsiedzkie. Sprawdź, kiedy można nadać służebność przejazdu i przechodu oraz jakie łączą się z tym prawa i obowiązki.

Służebność drogi wiąże się z pojęciami nieruchomości władnącej (jest to działka, dla której ustanawiana jest nowa droga) i obciążonej (na jej obszarze zostaje wytyczona droga dojazdowa do innej posesji).

Na czym polega służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala na połączenie działki bez dojazdu z najbliższą drogą publiczną. Dzięki niej jako właściciel działki bez drogi dojazdowej zyskasz możliwość dojazdu i dojścia do swojej posesji. Wytyczona trasa biegnie przez prawnie wyznaczony zakres działki sąsiedniej. 

Jak ustalana jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej ustala się w drodze ugody lub postępowania sądowego. Pierwsza opcja jest możliwa, o ile obie strony dojdą do porozumienia i podpiszą przed notariuszem umowę. Taki dokument jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Jeśli jednak właściciele obydwu posesji nie będą w stanie osiągnąć konsensusu, pozostaje proces sądowy. Sprawę rozstrzyga wtedy sąd rejonowy, który terytorialnie odpowiada miejscu położenia nieruchomości. 

Służebność drogi w akcie notarialnym – kiedy można ją ustanowić?

Jeśli twoja nieruchomość nie ma połączenia z drogą publiczną, możesz wystąpić do sąsiada swojej posesji z wnioskiem o ustanowienie prawa służebności gruntowej. Przy wytyczaniu drogi koniecznej brane są pod uwagę twoje potrzeby jako właściciela, który nie ma dostępu do swojej działki, oraz interes służebnego (właściciela gruntów obciążonych). Służebność drogi powinna w jak najmniejszym stopniu utrudniać gospodarowanie działkami otaczającymi twoją posiadłość.

Pierwszym krokiem umożliwiającym rozpoczęcie procesu jest wypełnienie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Takie pismo trzeba złożyć do urzędu gminy terytorialnie odpowiadającemu lokalizacji posesji bez dojazdu. Służebność drogi powstaje na skutek zawarcia umowy pomiędzy tobą a właścicielem działki obciążonej. Umowa powinna zawierać szczegółowe ustalenia i warunki dotyczące ustanowienia służebności ‒ przede wszystkim to, czyim obowiązkiem jest remontowanie drogi i zakup materiałów potrzebnych do jej naprawienia. Szerokość drogi koniecznej powinna umożliwiać swobodny przejazd samochodom, które dostarczają różne przedmioty na działkę władnącą. Zgodnie z prawem umowa musi mieć formę aktu notarialnego lub orzeczenia sądowego. 

Służebność drogi – jakie wiążą się z nią prawa i obowiązki?

Służebność drogi koniecznej jest ustanowiona na mocy prawa cywilnego i wiąże się z szeregiem praw i obowiązków dla właścicieli nieruchomości. Właściciel posesji władnącej jest zobowiązany zapłacić sąsiadowi (posiadaczowi działki obciążonej) wynagrodzenie będące rekompensatą za utrudnione i ograniczone użytkowanie gruntów. Opłata za służebność drogi jest wartością ustaloną przez obie strony. W zamian na regularne wypłacanie określonej kwoty właściciel działki bez dojazdu zyskuje niezakłócony dostęp do drogi publicznej.

Głównym obowiązkiem służebnego jest zapewnienie przejazdu i nietarasowanie go. Użytkownik drogi koniecznej powinien w każdym momencie móc swobodnie przejechać przez wytyczoną trasę. 

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

W przypadku służebności drogi dojazdowej może dojść do zasiedzenia. Warunkiem jest korzystanie z wytyczonej trasy w dobrej wierze przez 20 lat lub w złej wierze przez 30 lat. Samo użytkowanie drogi nie oznacza jednak możliwości jej zasiedzenia. Jako właściciel działki władnącej musisz wykazać, np. że zainwestowałeś własne środki, aby wzmocnić i ustabilizować drogę konieczną, oraz że korzystasz z trwałego i widocznego urządzenia (może to być np. most). 

Zniesienie służebności drogi

Możliwe jest zniesienie służebności drogi. Do takiej sytuacji dochodzi, gdy ustanowiona służebność stała się zbędna. Przykładowo, gdy dzięki lokalnym inwestycjom i rozbudowie terenów znajdujących się bezpośrednio przy działce władnącej wytyczono nową drogę publiczną. Inną sytuacją jest wygaśnięcie służebności przez niewykonanie jej w ciągu 10 lat.

Zniesienie jest możliwe pod warunkiem, że służebny (właściciel działki obciążonej) wystosuje wniosek o wykreślenie służebności drogi z księgi wieczystej. Taki formularz powinien być potwierdzony notarialnie i mieć załącznik w postaci zrzeczenia się służebności przez właściciela nieruchomości władnącej.