Za chwilę wiosna – o czym musisz pamiętać, jeśli planujesz wystartować z budową

Początek budowy domu nigdy nie jest łatwy. Zwykle mamy sporo wątpliwości, które są związane z tym, że o budowaniu niewiele wiemy. Zima to dobry czas, aby dobrze przygotować się do budowy, która rozpocznie się wiosną.

Im lepiej przyszykujemy się do budowy zimą, tym łatwiejsze będzie rozpoczęcie budowy wiosną. Im sprawniej ruszy budowa na wiosnę, tym bardziej będziemy zadowoleni z jej postępu i w końcu – z wymarzonego domu. Na początek potrzebne są działka, projekt i pieniądze oraz załatwienie niezbędnych formalności.

Działka i media

Jak zacząć budowę domu? Gdy myślimy o budowie, powinniśmy już mieć działkę. Kupno działki budowlanej wykonuje się przed zakupem projektu domu, bo to do działki i indywidualnych potrzeb inwestora dopasowuje się układ domu. Jeśli działka nie jest dana w prezencie albo odziedziczona, podczas poszukiwań należy skupić się głównie na jej lokalizacji. Aby znaleźć odpowiednią parcelę, trzeba poprzeglądać ogłoszenia w internecie oraz ruszyć w teren.

Przed zakupem działki należy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, który informuje o jej przeznaczeniu, linii zabudowy, dopuszczalnej kubaturze budynku, jego kształcie i specyfice dachu. Ten dokument jest niezbędny podczas projektowania domu lub wybierania projektu budowlanego.

Jeśli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, trzeba będzie ubiegać się o wydanie warunków zabudowy. Jest to dokument, w którym zawarte są – podobne jak w planie zagospodarowania przestrzennego – informacje o możliwościach zabudowy działki. Jest niezbędny, by się później nie okazało, że na danej działce nie można postawić domu, jaki sobie wymarzyliśmy lub nie da się zbudować domu w ogóle.

Działki kwadratowe lub prostokątne zbliżone do kwadratu, o powierzchni około 1000 m², są uniwersalne. Najlepiej, jeśli działka ma wjazd od północy, bo wtedy od południa planuje się dobrze nasłoneczniony salon i przylegający do niego ogród. Dobrze też, jeśli działka jest płaska i ma dobre warunki wodno-gruntowe.

Działka powinna mieć dostęp do mediów, czyli sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej oraz znajdować się blisko publicznej komunikacji, sklepu, apteki, lekarza, szkoły. Tak wygląda działka idealna. W praktyce nie zawsze udaje się taką znaleźć, co – na szczęście – wiąże się też z niższymi cenami „gorszych” działek. Oczywiście, na takich z „wadami” (np. wąskich) również można zbudować funkcjonalny dom.

Jeśli na rozpatrywanej działce znajduje się budynek do rozbiórki, którego budowa nie wymagała pozwolenia (np. budynek gospodarczy), taki zamiar trzeba zgłosić w starostwie powiatowym – składając wniosek, mapkę, opis obiektu, przewidziane środki bezpieczeństwa itp. Pozwolenie na rozbiórkę jest konieczne, jeśli: wyburzany budynek jest wyższy niż 8 m, a odległość od granicy działki jest mniejsza niż połowa jego wysokości albo gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub objęty ochroną konserwatorską.

Działka budowalna powinna mieć dostęp do mediów. Koszty uzbrojenia w media mogą być bowiem istotną pozycją na początkowym etapie. 

Przed zakupem konkretnej działki trzeba też sprawdzić jej księgę wieczystą, w której znajdują się informacje o położeniu nieruchomości, wielkości, przeznaczeniu, właścicielu i ewentualnych obciążeniach, np. służebności drogi koniecznej czy hipotece. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela.

Przed nabyciem nieruchomości gruntowej  warto zlecić geodecie sprawdzenie granic i w razie konieczności przeprowadzić procedurę ich wznowienia, bo często granice na mapie ewidencyjnej nie są tymi, które mamy w rzeczywistości.

Projekt domu

Do budowy domu niezbędny jest projekt. Do wyboru są projekt indywidualny i gotowy. Projekt gotowy (powtarzalny) można zaadaptować do danych warunków. Projekt indywidualny bywa konieczny, jeśli na przykład działka ma nietypowy kształt.

Decydując się na konkretny dom, trzeba wiedzieć, że koszt jego wybudowania wzrasta wraz z wielkością oraz ze stopniem skomplikowania bryły. Warto się wówczas zastanowić, jak duży dom będzie nam potrzebny. Wybierając projekt, warto pomyśleć nie tylko o tym, co chcemy zbudować i czy będzie nas na to stać, ale też o późniejszych kosztach eksploatacji i remontu. Przykładowo decydując się na przeszkolony dom (mimo bardzo dobrych parametrów obecnie oferowanej stolarki otworowej), więcej zapłacimy za jego ogrzewanie, a wybierając dach o skomplikowanym kształcie, narażamy się na to, że jego konserwacja i ewentualne naprawy będą sporo kosztować.

Formalności

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, wiąże się ze zgłoszeniem zamiaru budowy. Składając odpowiednią dokumentację, nie trzeba przedstawiać dokumentacji  o dostawie mediów. 

Po upływie 21 dni od zgłoszenia budowlanego można rozpocząć budowę domu. Jeśli w tym czasie nie dostaliśmy żadnych informacji z urzędu, jego milcząca zgoda na budowę jest ważna przez trzy lata.

Warto wiedzieć, że mimo uproszczonej procedury zgłaszania zamiaru budowy, niektórzy inwestorzy nadal występują o pozwolenie na budowę, na przykład w przypadku ubiegania się o kredytowanie inwestycji.

Od czego rozpocząć budowę domu

Od czego w praktyce trzeba zacząć budowę domu? Pierwsze prace na działce, które czekają budujących, to wytyczenie geodezyjne budynku przez uprawnionego geodetę, wykonanie niwelacji terenu, wstępne zagospodarowanie działki na czas budowy (np. postawienie blaszka na materiały budowlane), wykonanie przyłącza elektrycznego potrzebnego na czas budowy, ogrodzenie działki i montaż tablicy informacyjnej. Po takich pracach przygotowawczych można przystąpić do wykopów i budowy fundamentów.