Kupno działki budowlanej – krok po kroku – wskazówki

Kupno działki budowlanej to poważne przedsięwzięcie, które wymaga odpowiedniego przygotowania. Przed sporządzeniem aktu notarialnego warto dopełnić kilku formalności, np. zorientować się, jakie jest przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kupno działki budowlanej warto poprzedzić analizą panujących na niej warunków gruntowo-wodnych oraz ustaleniem dostępności najważniejszych mediów.

Sprawdź także: Jakie są rodzaje działek – oznaczenia

Jak sprawdzić działkę?

Jeśli już wiesz, jakie działki są do kupienia w naszej okolicy i wybrałeś taką, która odpowiada ci pod względem wielkości i lokalizacji, a do tego jest w zasięgu twoich możliwości finansowych, czas przystąpić do działania.

Zacznij od sprawdzenia formalności, czyli ustalenia, do kogo należy działka, jaki jest jej status prawny (czy jest to własność, a może współudział albo użytkowanie wieczyste) i czy nie ciążą na niej żadne zobowiązania (np. służebność przejazdu i przechodu lub służebność przesyłu, które oznaczają konieczność każdorazowego udostępniania nieruchomości sąsiadowi, gminie albo zakładowi energetycznemu, gazowni lub wodociągom, jeśli zajdzie taka potrzeba).

Ważną informacją jest także to, czy działka nie jest przedmiotem zabezpieczenia kredytu hipotecznego. W tym celu najlepiej przejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Możesz to zrobić samodzielnie, korzystając z przeglądarki internetowej na stronie https://ekw.ms.gov.pl/. Księgi wieczyste są jawne, a przepisy prawa nie nakładają na nas żadnych ograniczeń w tej kwestii.

Przeczytaj także: Jak sprawdzić, czy grunt jest uregulowany?

O numer księgi możesz poprosić właściciela, a w sytuacji, kiedy np. jej nie pamięta, można go ustalić na podstawie numeru ewidencyjnego działki.

Kupno działki budowlanej ‒ plan zagospodarowania przestrzennego

Nieznajomość zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może ci przysporzyć wielu problemów. Jeśli zaniedbasz tę kwestię, może się okazać, że w ciągu kilku lat tuż obok twojej posesji będzie np. przebiegać droga szybkiego ruchu. Aby uniknąć takich niespodzianek, musisz udać się do urzędu i poprosić o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania. Jeśli na danym obszarze nie ma ustalonego MPZP, złóż wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W obu przypadkach nie musisz być właścicielem działki, aby uzyskać takie informacje – wystarczy wykazać swój interes prawny, czyli to, że planujesz kupno danej działki (można to zrobić pisemnie, ale wystarczy też forma ustna). O wypis i wyrys można też poprosić sprzedającego – to najprostsze z rozwiązań.

Przeczytaj także: Usytuowanie domu na działce – czym się kierować?

Typy działek

Szukając działki do kupienia, bezpieczną opcją jest zawężenie wyboru wyłącznie do gruntów budowlanych, najlepiej uzbrojonych. Co to znaczy „działka uzbrojona”? Uzbrojenie to inaczej przyłącza: prąd, gaz, wodociąg oraz kanalizacja. Zdarza się, że działka podana w ogłoszeniu jako uzbrojona ma skrzynki z przyłączami w ogrodzeniu (co znacznie obniża koszty i oszczędza czas) lub jest gotowa do uzbrojenia. W tym drugim przypadku media mogą znajdować się w drodze biegnącej bezpośrednio przy domu. Warto doprecyzować takie informacje, aby być świadomym dodatkowych kosztów w postaci podciągnięcia instalacji i wykonania przyłączy.

Przeczytaj także: Cena działki budowlanej – średnia cena za metr kwadratowy

Rodzaj podłoża a budowa domu

Nie każdy inwestor wie, że rodzaj gruntu, a dokładnie to, co w sobie kryje, ma duży wpływ na proces budowy domu. Owszem – grunt można wymienić, ale tym samym znacząco rosną koszty całej inwestycji. Gdy nie masz pewności co do gruntu, warto zlecić badanie gruntu (jest to wydatek ok. 1 tys. zł). Wyniki tego badania ułatwią ci np. decyzję o sposobie fundamentowania domu. Pozwolą także na określenie poziomu wód gruntowych i dadzą odpowiedź na pytanie, czy zachodzi konieczność odwodnienia działki przed przystąpieniem do prac budowlanych. Warto też samemu dokładnie obejrzeć działkę w różnych porach dnia i w różnych warunkach pogodowych (np. podczas ulewnego deszczu).

Co jeszcze trzeba wiedzieć, kupując działkę?

Przed kupnem działki warto również zwrócić uwagę na takie elementy, jak: wymiary działki (związane są z nimi warunki techniczne usytuowania domu), drogę dojazdową do nieruchomości oraz bezpośrednie sąsiedztwo. Kupno działki bez dojazdu, najlepiej utwardzonego, może rodzić problemy zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu (najpierw nie będzie można wjechać z ciężkim sprzętem, a potem trudno będzie wyjechać z posesji).

Gdy do działki nie ma dojazdu, trzeba go uregulować przez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu na nieruchomości sąsiedniej. W tym celu musisz złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (opłata sądowa wynosi 200 zł). W przeciwnym razie możesz nawet nie otrzymać zgody na budowę. W świetle prawa na działce, która nie ma dostępu do drogi publicznej, nie może powstać żaden budynek. 

Przed zakupem działki zwróć również uwagę na kwestię dobrego sąsiedztwa. Sprawdź, czy w pobliżu ktoś nie prowadzi np. hałaśliwego warsztatu. Jest to nie tylko uciążliwe, ale może też rodzić wiele konfliktów, które nierzadko znajdują swój finał w sądzie.