Zakup działki pod budowę – jak powinna wyglądać umowa i ile to kosztuje?

Zanim padnie hasło „ruszamy z budową”, musimy znaleźć odpowiednią działkę. Gdy już uda nam się to zrobić, trzeba poświęcić chwilę na sprawdzenie jej statusu prawnego – i to przed udaniem się do notariusza i sfinalizowaniem transakcji.

Zawarcie umowy notarialnej wiąże się z koniecznością poniesienia odpowiednich kosztów. Wysokość wydatków zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości.

Status działki

Idealna sytuacja ma miejsce wówczas, kiedy sprzedający jest jedynym właścicielem działki i na mocy umowy kupna-sprzedaży przenosi na nas swoje prawo własności. Niestety nie zawsze jest tak, dlatego należy zastosować zasadę ograniczonego zaufania i samemu przejrzeć księgę wieczystą nieruchomości.

Księga wieczysta to swego rodzaju paszport danej nieruchomości. Są w niej zawarte wszystkie interesujące nas dane – m.in. gdzie jest położona, czy nie ciążą na niej zobowiązania oraz kto jest rzeczywistym właścicielem. Może się bowiem zdarzyć tak, że sprzedający zamiast prawa własności posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Przeczytaj także: Jak sprawdzić, czy grunt jest uregulowany?

Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma prawna, uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Należy do katalogu praw rzeczowych, wśród których znajdują się np. hipoteka i zastaw. Osoba będąca użytkownikiem wieczystym użytkuje nieruchomość, ale nie jest jej właścicielem. Grunty, na których zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, są własnością Skarbu Państwa. Jakiś czas temu instytucja użytkowania wieczystego gruntów została zniesiona. Niestety ustawa uwłaszczeniowa obejmuje tylko grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. Tereny niezabudowane nie podlegają nowym przepisom.

Przeczytaj także: Zakup działki budowlanej – na co zwrócić uwagę?

Umowa kupna-sprzedaży działki – formalności

Jeśli wszystkie informacje są zgodne ze stanem faktycznym (sprzedający posiada tytuł własności działki i nie ma na niej żadnych zobowiązań), możemy udać się do notariusza, aby podpisać umowę.

Umowa kupna-sprzedaży działki musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. W umowie tej znajdziemy określenie:

· stron umowy,

· tytułu własności (np. jedyny właściciel, współwłasność czy wspólność ustawowa małżeńska),

· dokumentu potwierdzającego prawo własności sprzedającego do nieruchomości (np. akt notarialny, postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku),

· przedmiotu umowy, czyli sprzedawanej działki (jej położenie, rodzaj, powierzchnię),

· ceny działki (wartość),

· zaliczki bądź zadatku na poczet całej wartości sprzedawanej nieruchomości.

Ponadto na akcie notarialnym muszą być umieszczone data i miejsce sporządzenia aktu, a także imię i nazwisko notariusza oraz adres jego kancelarii.

Uwaga! Przyjmuje się, że ostateczna umowa kupna-sprzedaży każdej nieruchomości powinna być poprzedzona spisaniem – także u notariusza – umowy przedwstępnej. Taki rodzaj umowy zabezpiecza strony przed wycofaniem się z transakcji. Zasadniczo umowa przedwstępna zawiera te same informacje co umowa ostateczna (przyrzeczona).

Umowa kupna-sprzedaży działki – koszty

Zawarcie umowy przed notariuszem pociąga za sobą określone koszty. Jakie? Spora część to podatek od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek zapłaty tego podatku powstaje w momencie podpisania umowy i ciąży na stronie kupującej. Jego wysokość wynosi 2 proc. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości podana w akcie notarialnym. Kolejne koszty to tzw. opłaty sądowe. Ich wysokość wskazana jest w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Nas interesuje wpis do księgi wieczystej prawa własności na naszą rzecz – tu opłata wynosi 200 zł.

Jedną z ostatnich pozycji jest wynagrodzenie notariusza. Jego maksymalne stawki regulują przepisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. z 2018 r., poz. 272). Górna taryfa zależy od wartości czynności notarialnej:

· do 3000 zł – 100 zł;

· powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł; 

· powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł; 

· powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

· powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

· powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; 

· powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Podane stawki, jak sama nazwa wskazuje, są maksymalne – można więc próbować negocjować z notariuszem ostateczną cenę za sporządzenie aktu.

Uwaga! Wszystkie opłaty i podatki wylicza notariusz i on też ma obowiązek odprowadzić je do właściwych urzędów. My nie musimy przesyłać kwoty podatku cywilnoprawnego wraz z odpowiednimi deklaracjami ani urzędowi skarbowemu, ani do sądu (opłaty wieczystoksięgowe za wpis prawa własności).