Kosztorys inwestorski i kosztorys ślepy – czym się różnią i jak je wykorzystywać?

Data dodania: 31.01.2019 | Ekspert Budogram

Czy kosztorys budowy domu jest niezbędny? Tak, bo dzięki niemu można ocenić swoje możliwości finansowe i na bieżąco kontrolować wydatki. Kosztorys inwestorski pozwoli szczegółowo zaplanować budowę domu oraz dopilnować tego, jak postępują prace, a także posłuży do porównania ofert wykonawców. W razie potrzeby ułatwi też wypełnienie wniosku kredytowego.

Kosztorys inwestorski przygotowany przez kosztorysanta lub zamówiony w biurze projektowym pozwala inwestorowi ocenić własne finanse. Ceny w kosztorysie inwestorskim są cenami netto, czyli bez podatku VAT, który może wynosić 8 lub 23 proc. Aby dobrze wybrać wykonawcę, warto kilka firm poprosić o ich kosztorys ofertowy. Oferta wykonawcy powinna być zbliżona do naszego kosztorysu. Zbyt wysoka – co oczywiste – świadczy o sporym zarobku firmy, zaś zaniżona może wynikać z tego, że na przykład wykonawca używa materiałów gorszej jakości czy zatrudnia niedoświadczone ekipy budowlane.

Podstawowe pojęcia w kosztorysowaniu

Kosztorysowanie robót budowlanych

To umiejętność obliczania ich cen, które są podstawowymi parametrami kosztorysu.

Kosztorys

To dokument stanowiący podstawę określania kosztów i cen wybranych produktów (materiałów i usług). Dokument ten wskazuje kalkulację ceny według ustalonych metod, w oparciu o przedmiar lub obmiar robót. W zależności, kto go sporządza i w jakiej fazie procesu inwestycyjnego, nazywany jest kosztorysem inwestorskim, ofertowym, zamiennym lub powykonawczym. Kosztorys zawiera takie elementy jak strona tytułowa, ogólna charakterystyka obiektu, przedmiar lub obmiar robót (w zależności od kosztorysu), kalkulacja sporządzona według jednej z dwóch metod (uproszczonej lub szczegółowej), tabela elementów scalonych, załączniki.

Przedmiar robót

To opracowanie zawierające zestawienie przewidywanych do wykonania robót w kolejności technologicznej ich wykonania, wraz z ich szczegółowym opisem, miejscem wykonania lub wskazaniem podstaw ustalających szczegółowy opis, z wyliczeniem i zestawieniem ilości jednostek miar robót podstawowych oraz wskazaniem podstaw do ustalania cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów rzeczowych. W przedmiarze powinny być wskazane właściwe specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych (sporządzone przed wykonaniem robót) z wyliczeniem i zestawieniem ilości robót w określonych jednostkach przedmiarowych robót podstawowych. Przedmiar zwyczajowo nazywany jest również kosztorysem nakładczym lub ślepym kosztorysem.

Obmiar robót

Jest niemal tym samym co przedmiar robót, lecz sporządza się go po wykonaniu robót. Książka obmiaru robót (księga zapisów rodzaju i ustalanych na podstawie pomiaru z natury ilości wykonywanych robót) prowadzona jest na bieżąco na budowie.

Jednostkowe nakłady rzeczowe

To nakłady rzeczowe wyników produkcji (robocizny, materiałów i pracy sprzętu) ujęte w katalogach (wszelkiego rodzaju publikacjach określających dla szczegółowo opisanych robót rodzaj i ilości jednostkowych nakładów rzeczowych) lub ustalane na podstawie analizy indywidualnej.

Dane wyjściowe do kosztorysowania

To dane uzgadniane w formie protokołu między wykonawcą i inwestorem (zamawiającym) oraz dane techniczne, technologiczne i organizacyjne, a także niezbędne do kalkulacji kosztorysowej ustalenia dotyczące metod kalkulacji, formuły kalkulacyjnej (np. metody uproszczonej lub szczegółowej) oraz ustalenia cen jednostkowych (w przypadkach metody uproszczonej) lub jednostkowych nakładów rzeczowych (w przypadku metody szczegółowej).

Założenia wyjściowe do kosztorysowania

To ustalane przez inwestora (zamawiającego) dane techniczne, technologiczne i organizacyjne, które nie są określone w dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych, a mają wpływ na wysokość wartości ceny kosztorysowej, a także ustalane przez zamawiającego wymagania dotyczące metod i podstaw opracowania kosztorysu (inwestor może te dane z góry założyć).

Dokumentacja projektowa do kosztorysu

Dokumentacja projektowa, służąca do opisu przedmiotu zamówienia na wykonanie robót budowlanych, dla których jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, składa się w szczególności z:

projektu budowlanego w zakresie uwzględniającym specyfikę robót budowlanych,
projektów wykonawczych,
przedmiaru robót,
informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, w przypadkach gdy jej opracowanie jest wymagane na podstawie odrębnych przepisów.

Dokumentacja projektowa, służąca do opisu przedmiotu zamówienia na wykonanie robót budowlanych, dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, składa się w szczególności z:

planów, rysunków lub innych dokumentów umożliwiających jednoznaczne określenie rodzaju i zakresu robót budowlanych podstawowych oraz uwarunkowań i dokładnej lokalizacji ich wykonywania,
przedmiaru robót,
ewentualnie projektów, pozwoleń, uzgodnień i opinii wymaganych odrębnymi przepisami.

Rodzaje kosztorysów i podstawy ich sporządzania

W zależności od przeznaczenia wykonawca powinien posługiwać się jednym z trzech kosztorysów: ofertowym, zamiennym lub powykonawczym.

Kosztorys ofertowy

To kalkulacja ceny oferty, przygotowywana przez wykonawcę przed podpisaniem umowy. Jest to propozycja wynagrodzenia za wykonanie przedmiotu umowy.

Podstawą do sporządzania kosztorysu ofertowego są:

dokumentacja projektowa zawierająca m.in. przedmiar robót,
specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych,
dane wyjściowe do kosztorysowania,
założenia wyjściowe do kosztorysowania lub opis sposobu obliczenia ceny na roboty budowlane,
ceny jednostkowe robót podstawowych dla kalkulacji uproszczonej,
jednostkowe nakłady rzeczowe dla kalkulacji szczegółowej,
ceny jednostkowe czynników produkcji oraz wskaźniki kosztów pośrednich i narzuty zysków dla kalkulacji szczegółowej oraz podatek od towarów i usług.

Kosztorys zamienny

To kalkulacja dla zmiany ceny ustalonej w umowie i jest przygotowywany przez wykonawcę po wykonaniu robót jako propozycja zmian kosztorysu ofertowego, w którym pewne roboty nie były przewidziane.

Podstawą do sporządzania kosztorysu zamiennego są:

dokumentacja budowy (księga obmiaru, dziennik budowy),
kosztorys ofertowy w zakresie cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów rzeczowych w zakresie cen czynników produkcji (jeśli metodą szczegółową) oraz wskaźnik narzutów (kosztów pośrednich i zysków) oraz podatek od towarów i usług.

Kosztorys powykonawczy

Stanowi kalkulację sporządzoną dla ustalenia wynagrodzenia wykonawcy za wykonanie przedmiotu umowy w przypadku, gdy nie jest opracowany kosztorys ofertowy. Sporządzany jest przez wykonawcę po wykonaniu robót.

Podstawą do sporządzania kosztorysu powykonawczego są:

dokumentacja budowy obejmująca: dokumentację projektową, księgę obmiarów i dziennik budowy, protokoły odbioru robót częściowych i końcowych,
protokół typowania robót,
operaty geodezyjne,
dziennik montażu (jeśli był montaż),
dane wyjściowe do kosztorysowania, ewentualnie w umowie (inwestor-wykonawca),
jednostkowe nakłady rzeczowe, ceny jednostkowe nakładów produkcji, czynnik narzutów i zysków określone zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie (dla kalkulacji szczegółowej) oraz podatek od towarów i usług.

Przedmiar – wzór

Przedmiar do celów kosztorysowania składa się ze strony tytułowej, spisu działów przedmiaru i tabeli przedmiaru robót.

Strona tytułowa przedmiaru:

Nazwa i kod zamówienia
Nazwy i kody: grup robót, klas robót, kategorii wg CPV (Wspólnego Słownika Zamówień); systematyka może być opracowywana indywidualnie na podstawie wspólnych uzgodnień czy systematyki zawartej w katalogach.