Kosztorys budowy domu – instrukcja krok po kroku

Przy samodzielnym szacowaniu kosztów budowy warto znać ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni. Co jeszcze warto wiedzieć, tworząc kosztorys poszczególnych etapów budowy domu?

Jeśli planuje się budowę, warto oszacować jej budżet. Realizuje się to albo samodzielnie, śledząc ceny na rynku, albo zamawiając profesjonalne zestawienie kosztów w postaci kosztorysu inwestorskiego.

Samodzielne szacowanie kosztów budowy

Samodzielne wyliczanie kosztów budowy jest dość trudne. Warto przy tym znać kilka zasad wpływających na to, ile trzeba będzie zapłacić za budowę obiektu. Kosztorys budowy domu jest również niezbędny w procesie starania się o uzyskanie kredytu hipotecznego lub przy zawieraniu umowy z wykonawcą. Zanim jednak wykonasz przykładowy kosztorys budowy domu, musisz wybrać projekt budowlany, który będzie podstawą do wszystkich obliczeń. Przygotowując zestawienie kosztowe, zwróć uwagę na zakres robót budowlanych i podziel wszelkie koszty z nimi związane na kategorie odpowiadające poszczególnym etapom budowy.

Podstawowym sposobem porównania jest cena za metr kwadratowy powierzchni. Zależnie od regionu kraju i różnych standardów budowy oraz wykończenia domów rozbieżności w cenach mogą być naprawdę duże (1,5‒3 tys. zł netto). Ponadto metr kwadratowy mniejszego domu wykończonego w tym samym standardzie co duży jest droższy. Jednak skomplikowana forma większego domu może wiązać się z wyższymi kosztami budowy, w wyniku czego cena jednostkowa może się wyrównać. Na różnicę w kosztach wpływa także standard wykończenia poszczególnych pomieszczeń. Najdroższe jest wykończenie łazienek, więc im jest ich więcej, tym bardziej wzrasta średni koszt za metr kwadratowy domu.

Szacunkowy koszt budowy metra kwadratowego domu (stan deweloperski) dochodzi do 4,5 tys. zł netto, a więc na wybudowanie i wykończenie średniej wielkości domu (o powierzchni 150 m²) trzeba przeznaczyć około 700 tys. zł.

Kolejnym sposobem na oszacowanie kosztów całej budowy jest założenie, że stan surowy otwarty, mimo że stoją już wszystkie mury i dom jest przykryty dachem, to w zaokrągleniu jedna trzecia kosztów. Stan surowy zamknięty to około pięćdziesiąt procent wydatków. Przed wprowadzeniem się do domu trzeba wydać drugie tyle na tynkowanie, gładzie, malowanie, układanie podłóg i płytek ceramicznych, a także na instalacje sanitarne – wodną, kanalizacyjną, grzewczą i wentylacji. W pracach wykończeniowych suma wydatków może znacznie przekroczyć początkowe szacunki, bo wybór poszczególnych elementów zawsze jest indywidualną decyzją inwestora.

Kosztorys inwestorski budowy

Biura projektowe oferują przygotowanie kosztorysu inwestorskiego, który zawiera zestawienie ilości oraz aktualne ceny materiałów, robocizny i użytkowania sprzętu. Taki kosztorys jest opracowany na podstawie przedmiaru i aktualizowanych raz na kwartał cenników zawierających uśrednione ceny netto materiałów i robocizny.

Przykładowy kosztorys budowy domu inwestorski ma trzy części: 

· kosztorys szczegółowy budowy – jest on opisany na podstawie katalogów nakładów rzeczowych (KNR). To podstawowy składnik programów do kosztorysowania. Katalogi zawierają jednostkowe nakłady rzeczowe robocizny, materiałów i sprzętu niezbędne do stworzenia kosztorysu stanowiącego ważną część dokumentacji inwestycji. Katalogi norm oprócz nakładów obejmują również część opisową, czyli założenia do katalogów i wyszczególnienia robót do każdej tablicy. W kosztorysie szczegółowym do kosztów bezpośrednich doliczane są narzuty, czyli zysk, koszty pośrednie oraz koszty zakupu materiałów;

· kosztorys uproszczony budowy – to inaczej tabela elementów scalonych. Opracowanie to zawiera wartości kosztorysowe robót objętych przedmiarem robót przedstawione jako sumy iloczynów ilości jednostek przedmiarowych robót podstawowych i ich cen jednostkowych bez podatku od towarów i usług. Kosztorys ten uwzględnia wartość materiałów oraz urządzeń niezbędnych do zrealizowania inwestycji.

· przedmiar robót – to opracowanie przygotowane na podstawie ukończonej dokumentacji projektowej zawierające zestawienie i opis wszystkich robót.

Kosztorysy budowy domu inwestorskie są oferowane w większości przypadków w formie papierowej lub na płycie CD i kosztują ok. 300 zł. Dokumenty zawierają ceny netto, zatem obliczając koszty budowy i wykończenia domu, trzeba dodać podatek VAT (podstawowa stawka VAT wynosi 23%, natomiast obniżona do 8% wartość VAT dotyczy takich prac jak budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja oraz przebudowa domów jednorodzinnych o powierzchni użytkowej do 300 m²). Jeśli dom ma większą powierzchnię, stosuje się dwie stawki – 8 i 23% – wykonawcy wystawiają więc faktury z dwiema stawkami.