Jak sprawdzić, czy grunt jest uregulowany?

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może uniemożliwić wzniesienie na niej budynku lub zaciągnięcie kredytu w banku pod jego hipotekę. Problemy tego typu często przekreślają plany dotyczące wybudowania własnego domu jednorodzinnego.

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości zabezpieczy cię przed przykrymi konsekwencjami zakupu obciążonej działki. Sprawdzenie uregulowania terenu możesz przeprowadzić we własnym zakresie lub korzystając z usług profesjonalnego biura nieruchomości.

Czym jest stan prawny nieruchomości?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami stan prawny nieruchomości wynika z informacji zawartych we wpisach – prawach i roszczeniach znajdujących się w księdze wieczystej prowadzonej dla konkretnej nieruchomości.

Kwestia regulacji stanu prawnego nieruchomości jest bardzo istotna podczas podejmowania czynności związanych z jej kupnem. Dlatego planując nabycie działki pod budowę domu, warto skorzystać z usług profesjonalnego biura nieruchomości, które dołoży starań, aby poznać historię i ustalić ewentualne obciążenia nieruchomości gruntowej. Chcąc sfinalizować transakcję kupna nieruchomości gruntowej we własnym zakresie, przede wszystkim powinieneś uzyskać od sprzedającego numer księgi wieczystej działki.

Jak sprawdzić, czy grunt jest uregulowany?

Zasadniczym dokumentem umożliwiającym ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest księga wieczysta. Zgodnie z przepisami prawa każda księga wieczysta jest dokumentem jawnym, w związku z czym wszyscy znający jej numer mają możliwość wglądu do niej. Warto także pamiętać, że na mocy tych samych przepisów nie można wypierać się znajomości wpisów i wniosków zawartych w danej księdze (dotyczy to głównie sytuacji procesowych).

W celu zapoznania się z zapisami księgi wieczystej konieczna jest znajomość numeru księgi dotyczącej konkretnej nieruchomości. W tym celu najlepiej skontaktować się z aktualnym właścicielem terenu. Ustalenie numeru księgi możesz przeprowadzić także we własnym zakresie, jednak zwykle trwa to dłużej niż pozyskanie numeru od sprzedającego. Dysponując dokładnym oznaczeniem księgi, będziesz mógł zapoznać się z jej zawartością na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Każda księga wieczysta składa się z czterech części. Pierwsza z nich dotyczy formalnego oznaczenia nieruchomości oraz wykazu praw z nią związanych. Przeglądając ten fragment, warto zwrócić uwagę na kwestię zgodności zawartych tam danych z informacjami przedstawionymi w katastrze nieruchomości. Na podstawie drugiego działu księgi wieczystej można ustalić dane właściciela lub właścicieli nieruchomości. W tym przypadku istotne jest to, czy osoba podająca się za dysponenta danym terenem ma do tego wyłączne prawo. Trzecia część księgi zawiera informacje związane z prawami, roszczeniami i ograniczeniami, którymi jest obciążona nieruchomość. Do typowych ograniczeń zawartych w księdze należą służebności związane z przesyłem lub przechodem, a także służebności drogowe konieczne lub prawa dożywotnie. Z działu czwartego księgi wieczystej można dowiedzieć się o ewentualnej hipotece ciążącej na nieruchomości, a także o roszczeniach związanych z ustanowieniem hipoteki przymusowej. Kłopotliwość hipoteki polega na tym, że w przypadku nieuregulowania długów przez zbywcę wierzyciel ma prawo dochodzenia praw od nowego właściciela, nawet gdy nie ma on nic wspólnego z powstałym zobowiązaniem.

Jakie inne dokumenty potwierdzają uregulowanie stanu prawnego nieruchomości?

Do ważnych dokumentów, z którymi warto się zapoznać przed nabyciem nieruchomości gruntowej, należą także:

• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej – choć te dokumenty powinny mieć bezpośredni wpływ na zawartość księgi wieczystej, dość często się zdarza, że informacje ujęte w księdze odbiegają od danych widniejących w katastrze. W związku z tym warto porównać informacje z obu źródeł;
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – znajdziesz tam wytyczne dotyczące możliwych sposobów wykorzystania interesującej cię działki, a także terenów położonych w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Zapisy MPZP możesz sprawdzić na stronie internetowej miejscowego urzędu gminy lub miasta albo zawnioskować do tego organu o wydanie wypisu i wyrysu dotyczącego interesującego cię fragmentu planu. Jeśli na danym obszarze nie ma obowiązującego MPZP, należy złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy, aby dowiedzieć się, w jaki sposób dana działka może zostać zagospodarowana. W obydwu sytuacjach zainteresowany nie musi być właścicielem, aby uzyskać informacje dotyczące dopuszczalnego sposobu zagospodarowania terenu.