Dobudówka do domu – niezbędne formalności

Dobudówka jest popularną metodą powiększania części użytkowej domu. Można ją dołączyć właściwie do każdego domu, w tym murowanego lub drewnianego.

Wykonanie dobudówki wiąże się z powiększeniem powierzchni zabudowy i użytkowej domu. Roboty tego typu wymagają dopełnienia określonych formalności.

Co to jest dobudówka?

Dobudówka to inaczej rozbudowa domu. Może być wykonana w poziomie lub w pionie. Dobudówka w poziomie, czyli wszerz lub wzdłuż, polega na dobudowaniu pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu. Wtedy możemy mówić o dodatkowym powiększeniu powierzchni użytkowej i zabudowy obiektu. Natomiast dobudówka w pionie, czyli w górę, obejmuje dobudowanie piętra lub adaptację poddasza z podniesieniem ścianki kolankowej. W takim przypadku zwiększają się powierzchnia użytkowa i wysokość nieruchomości.

Najczęściej rozbudowuje się domy parterowe lub piętrowe o niewielkiej powierzchni. Dobudówki są często realizowane w odniesieniu do starych posiadłości. 

Czym różni się remont domu od wykonania dobudówki?

Wszystko jest wyjaśnione w prawie budowlanym. Remont to prace, których celem jest przywrócenie budynku do stanu pierwotnego. Roboty te nie mogą obejmować zmian kubatury, konstrukcji ani powierzchni użytkowej domu. W zakresie remontu możesz na przykład na nowo otynkować nieruchomość albo wymienić okna czy drzwi. Tego rodzaju prace nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. 

Stworzenie dobudówki wiąże się z powstaniem nowych pomieszczeń i ze zwiększeniem powierzchni użytkowej nieruchomości. Zmiana może polegać na przykład na dobudowaniu garażu, tarasu lub dodatkowego pokoju na poddaszu. Dobudówką do domu możemy nazwać wszelkie działania, które realnie powiększają jego powierzchnię.

Jakie formalności musisz spełnić, gdy chcesz zrealizować dobudówkę do domu?

Zacznij od szczegółowego przeanalizowania planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli go nie ma, musisz zażądać od urzędu wydania decyzji o warunkach zabudowy. Plan zagospodarowania umożliwi ci stwierdzenie, czy możesz wykonać dobudówkę do domu. Jeśli starasz się o decyzję o warunkach zabudowy, to we wniosku musisz opisać swoje zamiary i poczekać na opinię urzędu.

Kolejnym etapem jest zlecenie projektu dobudówki do domu. Powinien on uwzględniać wymagania zawarte w decyzji o warunkach zabudowy lub w planie zagospodarowania przestrzennego. Gdy planujesz wykonać dobudówkę do starego domu, to mogą być potrzebne dodatkowe ekspertyzy. Należy przede wszystkim zbadać stan konstrukcyjny budynku oraz jego podłoże.

Gdy te ekspertyzy wypadną pomyślnie, możesz iść do starostwa powiatowego albo do urzędu miasta, aby zgłosić planowaną rozbudowę domu.

Dobudówka do domu bez pozwolenia ‒ kiedy jest możliwa?

Rok 2020 przyniósł wiele znaczących zmian w prawie budowlanym. Nie tylko rozszerzono zakres obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę, ale też ułatwiono legalizację samowoli budowlanej.

Od 2015 roku możliwe jest stworzenie dobudówki do domu bez pozwolenia na budowę. Jednak nie może ona wykraczać poza granice działki. Muszą być również zachowane odpowiednie odległości od granicy. Możliwa jest rozbudowa nieruchomości na zgłoszenie. Wtedy musisz jedynie złożyć w urzędzie dokumentację zawierającą opis zakresu, rodzaju i sposobu wykonywania robót budowlanych. W zgłoszeniu koniecznie jest również podanie planowanej daty rozpoczęcia prac. Nie może być to mniej niż 21 dni od złożenia zgłoszenia w urzędzie. Do zgłoszenia musisz dołączyć między innymi plan dobudówki do domu.

Na co zwrócić uwagę przy dobudówce do starego domu?

Jeżeli twój dom nie był budowany w ostatnich latach, to warto dobrze przeanalizować wszystkie aspekty, zanim zajmiesz się tworzeniem dobudówki. Rozbudowa domu ma sens wtedy, gdy postawienie dobudówki do domu murowanego jest tańsze niż postawienie nieruchomości od podstaw.

Jeżeli planujesz wykonać dobudówkę szkieletową do domu murowanego, to najpierw sprawdź, czy nieruchomość jest w dobrej kondycji i czy jej remont i modernizacja nie będą się wiązały ze zbyt dużą ilością pracy. Weź również pod uwagę fakt, że niektóre prace będą wymagały od ciebie chwilowej wyprowadzki, szczególnie jeśli robisz dobudówkę na górze budynku. Natomiast gdy rozbudowujesz dom wszerz, będziesz musiał liczyć się z tym, że w efekcie tych prac automatycznie zmniejszy się powierzchnia użytkowa twojego ogrodu.

Dobudówka do domu z drewna może przyjmować formę ganku lub werandy. Tego rodzaju rozbudowa nieruchomości zazwyczaj jest związana z koniecznością posadowienia dobudówki na dodatkowym fundamencie. Ganek nie musi być dodatkowo ogrzewany. Należy tylko zapewnić mu odpowiednią wentylację.

To, jaki rodzaj dobudówki sprawdzi się w twoim domu, zależy od projektu budowlanego, który powinien być stworzony przez specjalistę.