Nadzór inwestorski ‒ kto może go pełnić? Na czym polega?

Nadzór inwestorski ustanawia się na budowie, na której konieczne jest wykonywanie skomplikowanych prac lub gdy budowa odbywa się na trudnym gruncie. Wówczas konieczne jest zatrudnienie inspektora, który będzie czuwał nad prawidłowym wykonaniem prac. 

Prawo budowlane dokładnie określa, w jakich sytuacjach konieczne jest ustanowienie nadzoru inwestorskiego. Inspektor to osoba, która posiada uprawnienia wymagane przez ustawodawcę do sprawowania nadzoru nad pracami budowlanymi. Inwestor ma obowiązek ustanowienia nadzoru inwestorskiego, jeśli taką decyzję podejmie organ administracji architektoniczno-budowlanej podczas wydawania pozwolenia na budowę. 

Nadzór inwestorski jest wymagany na przykład w sytuacjach, gdy:

• zakres prac budowlanych jest bardzo szeroki i skomplikowany,
• realizowana inwestycja będzie mocno ingerować w środowisko naturalne. 

Zgodnie z przepisami prawa budowa domu jednorodzinnego na ogół nie jest objęta obowiązkiem zatrudnienia inspektora nadzoru. Możesz jednak skorzystać z takiej możliwości, gdy sam nie możesz doglądać wykonywanych prac. Ustanowienie nadzoru inwestorskiego może być konieczne w sytuacji, gdy budujesz dom na kredyt ‒ bank może wymagać profesjonalnego nadzoru inwestorskiego nad wykonywanymi pracami. 

Kto może sprawować nadzór inwestorski?

Pojęcie nadzoru inwestorskiego wprowadziła Ustawa z dn. 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zapisy tej ustawy dokładnie określają, jakie uprawnienia musi posiadać inspektor. 

Nadzór inwestorki może pełnić osoba, która:

• ma wykształcenie techniczne i uprawnienia budowlane odpowiednie do zakresu prac, które mają być objęte nadzorem inwestorskim;
• ma doświadczenie i wiedzę z zakresu prawa budowlanego, w tym obowiązujących norm; 
• jest członkiem właściwej izby samorządu zawodowego potwierdzone pisemnym zaświadczeniem;
• ma ubezpieczenie zawodowe od odpowiedzialności cywilnej.

Prawo budowlane wymaga zatrudnienia kierownika budowy do każdej inwestycji. Łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru nie jest dopuszczalne. Natomiast nie ma przeszkód, by kierownik budowy oraz inspektor byli pracownikami tego samego przedsiębiorcy i wykonywali swoje obowiązki na jednej budowie. Rozwiązaniem  powszechnie stosowanym, gdy prace wykonuje generalny wykonawca, jest zatrudnienie przez inwestora zewnętrznego inspektora nadzoru. Wówczas inwestor ma pewność, że prace wykonywane na placu budowy są zgodne z projektem i sztuką budowlaną. Koszt tego rozwiązania będzie wyższy, ale profesjonalny nadzór daje gwarancję, że na budowie nie dojdzie do nieprawidłowości i prace zostaną zrealizowane zgodnie z zatwierdzonym projektem.

Jakie uprawnienia ma inspektor nadzoru inwestorskiego na budowie?

Art. 25 i 26 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane określa prawa i obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego. Zostały one sprecyzowane w taki sposób, aby nie pozostawiały wątpliwości co do roli inspektora na budowie. Warto zapoznać się z tymi zapisami, aby zdać sobie sprawę, jak wielkim ułatwieniem dla inwestora jest ustanowienie inspektora. Jego zakres obowiązków i uprawnień jest na tyle szeroki, że inwestor nie musi przebywać na budowie, aby samodzielnie kontrolować pracę ekipy. 

Inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje inwestora na budowie. Jego obowiązkiem jest kontrola jakości wykonywania prac i ich zgodność z projektem architektonicznym. Czuwa nad tym, aby materiały budowlane były wymaganej jakości ‒ nie dopuści, aby firma budowlana wykorzystywała do budowy surowce wybrakowane lub niedopuszczone do stosowania w budownictwie. Na bieżąco wykonuje odbiory robót, które mogą ulec zakryciu przez kolejne etapy prac. Nadzoruje prawidłowe wykonanie instalacji technicznych ‒ jest obecny podczas prób i odbiorów technicznych każdej z instalacji zamontowanej w budynku. Odbiera gotowy budynek i potwierdza faktycznie wykonane prace. Nadzoruje ewentualne usuwanie wad i zatwierdza poprawki. Inspektor nadzoru inwestorskiego może również dokonywać rozliczeń z wykonawcami, jeśli inwestor sobie tego zażyczy. 

Jakie prawa ma inspektor nadzoru inwestorskiego?

Szeroki zakres obowiązków musi pokrywać się z tym, jakie prawa na budowie ma inspektor. Może on między innymi wydawać kierownikowi budowy polecenia dotyczące: 

• usunięcia zagrożeń z terenu budowy,
• usunięcia nieprawidłowości,
• wykonania prób, nawet w sytuacji, gdy będzie to wymagało odkrycia elementów zakrytych,
• przedstawiania ekspertyz robót budowlanych,
• przedłożenia dokumentów, które potwierdzają, jakie materiały zostały wykorzystane do wykonania robót i dokumentów potwierdzających dopuszczenie do stosowania konkretnych urządzeń.

Każde takie zdarzenie potwierdza się wpisem do dziennika budowy zgodnie z zapisami w art. 10 ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W przypadku, gdy prace wykonane zostały wadliwie, inspektor nadzoru inwestorskiego jest uprawniony do zlecenia poprawek lub wykonania prac ponownie. W sytuacjach ekstremalnych inspektor może wstrzymać prace ‒ np. gdy ich kontynuowanie może stanowić realne zagrożenie lub są one niezgodne z projektem architektonicznym i pozwoleniem na budowę.