Budowa domu na działce rolnej

Dostać zielone światło na budowę domu na działce rolnej nie jest łatwo. Na początek trzeba bowiem przejść skomplikowaną procedurę związaną z odrolnieniem działki.

Odrolnienie działki to przekształcenie ziemi rolnej w działkę budowlaną, polegające na wyłączeniu określonej powierzchni gruntu z produkcji rolnej i leśnej, i przeznaczenie go na cele budowlane. Zanim jednak to zrobimy, musimy wcześniej taką działkę kupić. To niestety też nie jest proste, bo grunty rolne podlegają ochronie i nie każdy może zostać właścicielem takiej ziemi. Obowiązujące w tej kwestii przepisy są dość restrykcyjne i dotyczą zarówno gruntów państwowych, jak i prywatnych.

Istotne zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli mamy grunt, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego widnieje jako rolny, udajemy się do gminy i składamy wniosek o zmianę jego przeznaczenia na budowlany (podajemy, co zamierzamy wybudować). We wniosku podajemy powierzchnię działki i określamy klasę ziemi.

Należy pamiętać, że gmina nie musi przychylić się do przeprowadzenia zmian w miejscowym planie. W praktyce procedura tego typu nie jest często realizowana. Wszelkie uwagi dotyczące ewentualnego przekwalifikowania przeznaczenia obszarów zazwyczaj są omawiane raz na kilka lat podczas sporządzania nowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu.

Jeśli na obszarze konkretnej gminy nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokumentem upoważniającym do wzniesienia budynku na terenie o przeznaczeniu rolnym jest wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej. Zaprzestanie zgodnego z pierwotnym przeznaczeniem wykorzystania obszaru o charakterze rolnym w odniesieniu do gruntów sklasyfikowanych jako kategoria IV, V i VI wymaga zgody wojewody. Wydana decyzja tego typu zawiera informacje o dodatkowych obowiązkach wynikających z wyłączenia.

Odrolnienie działki o kategorii I, II lub III jest w praktyce bardzo trudne do zrealizowania. W takim przypadku jest potrzebne zatwierdzenie zmiany sposobu użytkowania przez ministra właściwego do spraw rozwoju i wsi. Procedura tego typu nie ma ustawowego czasu trwania więc na ostateczną decyzję z reguły należy czekać przynajmniej przez kilka lat.

Wniosek o odrolnienie – mocne argumenty

Wniosek o odrolnienie należy odpowiednio uzasadnić. Przydaje się tu znajomość art. 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który uwzględnia to, że „na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej”.

Oznacza to, że wprost możemy napisać, że nasza działka nie ma wartości produkcyjnej i w planie miejscowym nie ma żadnych innych nieużytków, tylko nasze. Warto też dodać, że działka figuruje jako rolna jedynie w teorii i nie da się jej dalej wykorzystywać na cele bezpośrednio związane z produkcją rolną.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Następnie musimy uzbroić się w cierpliwość, ponieważ gminę – jeśli chodzi o odrolnienie – nie obowiązują żadne terminy administracyjne. W praktyce cały proces zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, czyli odrolnienia może potrwać nawet kilka lat. Jeżeli wniosek nie zostanie uwzględniony, pozwolenia na budowę domu na działce rolnej nie dostaniemy.

Odpowiedź pozytywna nie oznacza jednak, że możemy się już budować. W niektórych przypadkach trzeba złożyć kolejny wniosek, tym razem o wyłączenie z produkcji rolnej gruntów, co do których wymagana jest decyzja o wyłączeniu. Robimy to we właściwym miejscowo starostwie. Po otrzymaniu stosownej decyzji oraz uiszczeniu odpowiednich opłat i należności (ich wysokość zależy m.in. od powierzchni działki i klasy gleby), możemy uznać, że jesteśmy właścicielami działki budowlanej i rozpocząć formalności związane z budową domu.

Grunty o klasie IV, V i VI pochodzenia mineralnego zazwyczaj nie są klasyfikowane na cele rolnicze i nie podlegają ochronie. W takim przypadku nie ma więc konieczności ubiegania się o wydanie decyzji o wyłączenie z produkcji rolnej. Należy jednak pamiętać, że ostateczną decyzję w tej kwestii musi podjąć starosta.

Planując złożenie dokumentacji o wyłączenie z produkcji rolnej użytków klasy I, II lub III warto zorientować się czy nie klasyfikują się one jako wyjątki, w odniesieniu do których decyzję może podjąć niższy organ niż właściwy minister.

Podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy

Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest jednoznaczne z jej otrzymaniem. Urząd może przychylić się do sporządzenia dokumentu, jeśli istnieją ku temu odpowiednie przesłanki:

• przynajmniej jedna działka położona w sąsiedztwie, do której istnieje dostęp z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób umożliwiający określenie wymogów związanych z kontynuacją istniejącej zabudowy (zasada dobrego sąsiedztwa);
• obszar ma dostęp do drogi o charakterze publicznym;
• obszar jest lub będzie uzbrojony w stopniu umożliwiającym zrealizowanie planowanej inwestycji;
• obszar nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne;
• decyzja pozostaje zgodna z odrębnymi przepisami.