Mapa geodezyjna – co to jest, do czego jest potrzebna i jak ją czytać?

Zanim na dobre ruszymy z budową domu, musimy przygotować sporo dokumentów. Obok zgłoszenia (lub pozwolenia) na budowę, uzgodnień czy projektów, powinniśmy mieć również mapę geodezyjną.

Mapa geodezyjna to dokument, który jest opracowywany na podstawie kopii mapy zasadniczej, zawierającej dane z ewidencji gruntów i budynków, informacje o zagospodarowaniu i uzbrojeniu terenu oraz te dotyczące jego ukształtowania (zgodnie z przepisami dopuszcza się dwukrotne powiększenie lub pomniejszenie mapy zasadniczej w celu wykonania mapy geodezyjnej). Niestety, mapa zasadnicza nie zawsze jest aktualna, często jej wytyczne mają charakter archiwalny i w związku z tym nie może ona służyć do celów projektowych (zawsze jest na niej o tym informująca pieczątka). Z reguły jest ona dokumentem jedynie poglądowym, ogólnym. Możemy jej potrzebować np. wtedy, kiedy dokonujemy podziału nieruchomości czy składając wniosek o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Mapa zasadnicza dostępna jest w wydziałach geodezji i kartografii w każdym starostwie powiatowym, a wydanie kserokopii takiej mapy nie jest skomplikowane (składamy wniosek) i nie zapłacimy za nie więcej niż kilkanaście złotych.

Kiedy niezbędny jest geodeta?

Informacje zawarte w mapie zasadniczej „odświeża” w terenie uprawniony geodeta, sporządzając mapę geodezyjną. Taka mapa jest niezbędna w trakcie tworzenia projektu architektoniczno-budowlanego oraz zagospodarowania działki pod budowę domu. Mapę geodezyjną sporządza się według mapy zasadniczej i służy ona do celów projektowych przyszłej inwestycji, np. aby przyłączyć posesję do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej lub uzyskać pozwolenie na budowę, jeśli takie jest wymagane.

Mapa geodezyjna powinna zostać wykonana przez geodetę mającego właściwe uprawnienia zawodowe (zakres tych uprawnień znajdziemy w ustawie Prawo Geodezyjne i Kartograficzne). Jej opracowanie składa się z kilku etapów i aby geodeta mógł dokonać tego opracowania, musi znać dane dotyczące naszej działki, tj. miejsce położenia, obręb ewidencyjny oraz jej numer. Następnie dokonuje analizy danych z mapy zasadniczej z pomiarami aktualizacyjnymi wykonanymi w terenie. Jeśli stan faktyczny różni się od zastanego, nanosi zmiany, dodaje nowe elementy lub wykreśla te już nieistniejące.

Wyniki swojej pracy w formie operatu przedkłada w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (informacje z operatu są wprowadzane do zasobów PODGiK). Dalej pozostaje tylko czekać na aktualną mapę, która po wyjściu z PODGiK otrzymuje stosowną adnotację „Mapa do celów projektowych”. Taki dokument wraz z projektem zagospodarowania działki dołączamy do projektu architektoniczno-budowlanego. Wymaga się, aby wykonać trzy egzemplarze mapy geodezyjnej do celów projektowych, ale inwestorzy zwykle zamawiają dla bezpieczeństwa cztery, a czasem i pięć.

Wskazówki dla architekta i projektanta

Warto wiedzieć, że taka mapa to swoisty rozkład jazdy dla architekta czy projektanta – bez niej istniałoby duże ryzyko tego, że dom powstanie niezgodnie z literą prawa budowlanego. Dlatego nie powinniśmy sporządzenia takiej mapy zlecać przypadkowemu geodecie. A już na pewno nie powinniśmy kierować się w tej sytuacji ceną.

W poszukiwaniach mogą pomóc znajomi lub inni inwestorzy, ewentualnie możemy skorzystać z internetu – na portalach branżowych znajdziemy kontakt do sprawdzonych specjalistów, za którymi przemawia dokładność i terminowość świadczonych usług (taki geodeta przyda się również w kolejnych etapach budowy aż do jej szczęśliwego sfinalizowania, kiedy należy przeprowadzić inwentaryzację powykonawczą, zwaną inaczej pomiarem powykonawczym, polegającą na sprawdzeniu, czy to, co wybudowaliśmy na działce jest zgodne z wytycznymi projektowymi).

Warto wziąć pod uwagę również i to, aby działał on na terenie, na którym mamy działkę. Dzięki znajomości lokalnych warunków możemy mieć pewność, że opracowanie przez niego mapy geodezyjnej przebiegnie znacznie sprawniej.

Mapa do celów projektowych powinna być dostosowana do rodzaju i wielkości planowanego budynku i nie powinna być mniejsza niż 1:500.

Jakie informacje zawiera mapa geodezyjna?

Na mapie geodezyjnej do celów projektowych powinny znaleźć się – oprócz treści z mapy zasadniczej – wyraźnie zaznaczone granice działki oraz jej otoczenie w odległości nie mniejszej niż 30 m w każdą stronę (chodzi m.in. o zachowanie odpowiednich odległości budynku od granicy działki).

Powinniśmy także odczytać informacje o położeniu najbliższych budynków (przylegających), ich przeznaczeniu, liniach zabudowy, liniach rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu, osiach dróg, ulic oraz o oznaczeniu i usytuowaniu zieleni, a także innych obiektów istotnych z punktu widzenia prowadzonej budowy, w tym infrastruktury technicznej. Taki wymóg nakładają na geodetę przepisy w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie.

Oczywiście na dokumencie widnieją też dane inwestora, nazwa miejscowości, imię i nazwisko geodety wraz z numerem uprawnień, oznaczenie kancelaryjne zgłoszenia pracy geodezyjnej, oznaczenie granic obszaru, który jest aktualizowany, a także skala mapy oraz data jej sporządzenia.

Wiele wątpliwości nasuwa pytanie, jak długo mapa geodezyjna jest ważna. Otóż przepisy prawa wprost na to nie wskazują. Przyjmuje się, że dokument ten jest ważny tak długo, dopóki nic nie zmieni się na danym obszarze, choć najlepiej jest, aby nie był starszy niż 3 miesiące. W przeciwnym razie urząd może zakwestionować jego ważność.

Ile kosztuje mapa geodezyjna?

Usługa wykonania mapy do celów projektowych jest płatna. Nie ma stałej kwoty – jest ona różna w zależności od regionu kraju. Część geodetów podaje ceny od (zwykle od ok. 600 zł), niektórzy wskazują konkretne kwoty (np. 1300 zł netto w Mikołowie, 1200-1500 zł netto w Krakowie i jego okolicach, 1200 zł netto w Legnicy).

Można przyjąć, że za mapę geodezyjną zapłacimy około 1 tys. zł. Na cenę mają też wpływ inne czynniki takie jak wielkość inwestycji oraz stopień skomplikowania budowy, rodzaj i ukształtowanie terenu. Czynniki te musimy wziąć również pod uwagę, jeśli chodzi o czas potrzebny na wykonanie mapy. Tu czasem trzeba się uzbroić w cierpliwość – jej opracowanie wynosi od 2 do 6 tygodni.

Mapy geodezyjne dostępne są także od ręki – możemy wirtualnie obejrzeć interesujący nas obszar, korzystając z portalu www.geoportal.gov.pl. Niestety, korzystanie z portalu nie jest intuicyjne i czasem potrzebna jest pomocy specjalisty. Oczywiście wycinek z takiej mapy nie może być podstawą do wykonania mapy do celów projektowych.

_{Fot. Geodezja Marcin Dubiel}