Tereny zalewowe – jak sprawdzić i co należy wiedzieć?

Inwestycja na działce, która znajduje się na terenach zalewowych, niesie ze sobą spore ryzyko. Tereny zalewowe często wykluczają możliwość budowy. Nawet jeśli uda się uzyskać pozwolenie, trzeba liczyć się z większymi kosztami inwestycji. 

Tereny zalewowe to obszary położone w miejscach, gdzie istnieje ryzyko wystąpienia powodzi. Przed decyzją o kupnie malowniczo położonej parceli np. nad rzeką należy sprawdzić, czy budowa na niej będzie w ogóle możliwa. Podpowiadamy, gdzie szukać informacji i jak uchronić się przed zakupem działki, na której nie będzie można budować.

Tereny zalewowe a budowa ‒ co na ten temat mówią przepisy?

W ostatnich dziesięcioleciach nasz kraj doświadczył kilku fatalnych w skutkach powodzi. Aby ograniczyć przyszłe straty, w 2017 roku wydano ustawę Prawo wodne, która reguluje kwestię budowy na terenach zalewowych. Zgodnie z jej przepisami budowa na działkach zagrożonych powodzią nie jest możliwa. Wyjątek stanowią działki, które są tylko częściowo zagrożone zalaniem lub takie, które nie zostały ujęte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako zalewowe. Trzeba jednak pamiętać, że uzyskanie pozwolenia na budowę na takiej działce może być trudne. Złożenie wniosku o uzgodnienie warunków zabudowy również może skutkować decyzją odmowną.

Decyzję o tym, które obszary uznaje się za tereny zalewowe, wydają Wody Polskie. Ustawa nakłada obowiązek umieszczenia obszarów nadrzecznych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego z uwzględnieniem decyzji Wód Polskich. Jeżeli działka nie jest uwzględniona w MPZP, a znajduje się np. nad rzeką, trzeba liczyć się z tym, że uzyskanie pozwolenia na budowę będzie utrudnione. W takiej sytuacji brana jest pod uwagę ocena ryzyka wydawana przez Wody Polskie. 

Tereny zalewowe dzieli się na cztery strefy o różnym poziomie zagrożenia powodzią:

• strefa całkowitego zalania po przerwaniu wału przeciwpowodziowego,
• strefa prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 10 lat (10%),
• strefa prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 100 lat (0,1%),
• strefa prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 500 lat (0,02%).

Jak sprawdzić, czy działka znajduje się na terenie zalewowym?

Nie będzie to skomplikowane, jeśli parcela ujęta jest w MPZP, z którym można zapoznać na stronie geoportal.gov.pl albo udając się do urzędu miasta lub gminy, do której należy dana działka. Znajdziesz tam wszystkie niezbędne informacje o parceli oraz okolicy, również te dotyczące realnego zagrożenia powodzią. MPZP dokładnie określa, czy budowa na działce jest możliwa. Z planu miejscowego dowiesz się również, pod jakie inwestycje przeznaczony jest okoliczny teren. 

Jeśli działka nie została ujęta w MPZP, po informację o ryzyku powodziowym należy udać się do regionalnej jednostki PGW Wody Polskie. Otrzymując dokument świadczący o wysokim ryzyku, mamy pewność, że budowa domu na takiej działce nie będzie możliwa. Zgodę na budowę można uzyskać wyłącznie w sytuacji, gdy działka położona jest na terenie, na którym ryzyko powodzi jest niskie. 

Budowa na terenie zalewowym niskiego ryzyka

Położenie działki w pobliżu cieku wodnego nie zawsze jest równoznaczne z zakazem budowy. Jednak decydując się na budowę na terenie zagrożonym zalaniem w niskim stopniu, musisz liczyć się z ryzykiem i wyższymi kosztami budowy. Fakt, że pozwolenie na budowę zostało wydane, nie daje inwestorowi gwarancji, że powódź lub podtopienie mu nie zagraża. Takie ryzyko nadal istnieje ‒ dlatego sposób przygotowania parceli pod budowę oraz konstrukcja budynku muszą być nieco inne niż w przypadku inwestycji na terenach niezalewowych. 

Zabezpieczenia na wypadek podtopienia lub zalania to podstawowy punkt podczas planowania takiej inwestycji. Projekty domów na tereny zalewowe uwzględniają takie ryzyko ‒ stosowane są w nich specjalne rozwiązania konstrukcyjne. Budowa na terenie zalewowym całkowicie wyklucza posiadanie piwnicy. Dom musi stanąć na wysokich fundamentach, których ściany buduje się w specjalnej technologii, a dodatkowo muszą zostać zabezpieczone płytami izolacyjnymi z powłoką hydrofobową. Wysoko położony parter i brak otworów okiennych tuż nad ziemią ograniczają ryzyko przedostania się wody do budynku.

Planując takie przedsięwzięcie, musisz wziąć pod uwagę również koszt ubezpieczenia. Standardowe ubezpieczenie nie będzie miało tutaj zastosowania. Z pewnością należy liczyć się z wysoką składką na ubezpieczenie nieruchomości, która znajduje się na terenach zagrożonych powodzią. 

Uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy na działce w pobliżu rzeki czy potoku z pewnością oznacza wyższe koszty budowy ‒ dom o wzmocnionej konstrukcji i z zabezpieczeniami przeciwpowodziowymi może być naprawdę kosztowną inwestycją. Z drugiej strony, jeśli teren nigdy nie zostanie zalany, będzie to budynek dla wielu pokoleń.