Samowola budowlana – przedawnienie, kary i legalizacja

Budowa obiektu budowlanego bez dopełnienia wymaganych prawem formalności to samowola budowlana. Podobnie jest w przypadku, gdy parametry budynku istotnie różnią się od założeń projektowych.

Popełnienie samowoli budowlanej skutkuje koniecznością jej legalizacji lub rozbiórki obiektu albo jego części.

Czym jest samowola budowlana?

Samowola budowlana dotyczy głównie przypadków polegających na wzniesieniu obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę lub z pominięciem zgłoszenia robót budowlanych. Za samowolę uznaje się jednak także istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub prowadzenie prac bez wymaganego nadzoru albo brak dziennika budowy. Należy pamiętać, że wykonywanie robót (nawet przygotowawczych) przed ostatecznym uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na budowę lub upływem 21 dni w przypadku zgłoszenia budowy również jest niezgodne z prawem.

Zgłoszenie samowoli budowlanej powinno zostać złożone na piśmie w inspektoracie nadzoru budowlanego właściwym ze względu na lokalizację inwestycji.

Jakie kary powoduje samowola budowlana? Czy możliwe jest jej przedawnienie?

Kary za samowolę budowlaną są wyjątkowo dotkliwe pod względem finansowym (grzywna może przekroczyć nawet milion złotych). Karą może być również ograniczenie (na okres od jednego do dwunastu miesięcy) lub nawet pozbawienie wolności (do dwóch lat). Kary związane z ograniczeniem lub pozbawieniem wolności mogą zostać wymierzone w ciągu pięciu lat od momentu dopuszczenia się samowoli. Postępowanie administracyjne może jednak zostać wdrożone nawet po upływie tego czasu ze względu na to, że złamanie przepisów nie podlega przedawnieniu. Ujawniona samowola budowlana wiąże się z koniecznością rozbiórki obiektu lub jego części albo z procesem legalizacyjnym. Wydanie przez nadzór nakazu rozbiórki wymaga poświęcenia przez inwestora dodatkowych środków finansowych, ponieważ musi on przeprowadzić roboty na własny koszt. Jeśli prace rozbiórkowe nie zostaną zrealizowane w czasie wyznaczonym przez inspektorat, rozbiórka może zostać zlecona podmiotowi zastępczemu, jednak obciążenie finansowe i tak zostanie przekazane właścicielowi, a dodatkowo będzie on musiał zapłacić grzywnę.

Samowola budowlana ‒ legalizacja

Przepisy dotyczące legalizacji samowoli budowlanej zostały znowelizowane we wrześniu 2020 roku. Zgodnie z zapisami ustawy przeprowadzenie procedury legalizacyjnej powinno odbywać się w sposób uproszczony. Jednym z najważniejszych opracowań branych pod uwagę podczas czynności jest w tym przypadku ekspertyza techniczna. Przed momentem wejścia w życie nowych warunków procedura legalizacyjna odbywała się właściwie bez obecności inwestora. Aktualnie ten uczestnik procesu budowlanego jest czynnym podmiotem omawianego procederu i może mieć wpływ na ostateczny wynik legalizacji.

Pierwszy etap legalizacji polega na wstrzymaniu robót budowlanych dotyczących obiektu budowlanego lub jego części, które zostały wzniesione lub są w trakcie realizacji wbrew obowiązującym przepisom. Nakaz zaprzestania prac jest wydawany w formie postanowienia. Inwestor ma w takim przypadku 30 dni na złożenie wniosku o legalizację samowoli. Jeśli w trakcie tego okresu do nadzoru nie wpłynie stosowne pismo lub właściciel wycofa złożony wniosek, urząd wyda decyzję nakazującą rozbiórkę.

Jeśli popełniłeś samowolę budowlaną i chcesz ją zalegalizować, musisz w możliwie jak najszybszym czasie skompletować następujące dokumenty:

• projekt techniczny zawierający informacje dotyczące zrealizowanego zakresu robót;
• zaświadczenie wydane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z potwierdzeniem zgodności wykonanych prac z ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub z wytycznymi znajdującymi się w wydanej decyzji o warunkach zabudowy;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Legalizacja samowoli budowlanej wiąże się z koniecznością wniesienia opłaty legalizacyjnej. Jej wysokość jest ustalana w zależności od rodzaju popełnionego odstępstwa. W sytuacji gdy prace zostały wykonane bez wymaganego zgłoszenia, wysokość opłaty wyniesie 2500 lub 5000 zł. Jeśli roboty były prowadzone bez koniecznego pozwolenia na budowę, kwota zostanie wyliczona poprzez zastosowanie ustalonego wzoru. Trzeba pomnożyć stawkę podstawową (500 zł) przez 50 oraz dwa współczynniki zależne od kategorii obiektu budowlanego i jego wielkości. Średnia wysokość stawki za legalizację samowoli w postaci domu wynosi 50 000 zł. 

Czym jest stara samowola budowlana?

Znowelizowana ustawa nieco inaczej podchodzi do kwestii starych samowoli budowlanych, czyli takich, od których popełnienia upłynęło przynajmniej 20 lat. W takim przypadku tryb postępowania jest dużo korzystniejszy dla właściciela, ponieważ nie wiąże się z koniecznością regulowania opłaty legalizacyjnej oraz udowadniania, że obiekt jest zgodny ze studium uwarunkowania przestrzennego obowiązującym na danym terenie.