Obszar oddziaływania obiektu – co warto wiedzieć?

Jeśli planujesz budowę domu (z pozwoleniem lub na zgłoszenie), powinieneś określić obszar oddziaływania obiektu. Jest to istotny element wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Poznaj najważniejsze informacje dotyczące obszaru oddziaływania budynku.

Obszar oddziaływania obiektu – podstawa prawna

Definicja obszaru oddziaływania obiektu została przedstawiona w art. 3 pkt 20 nowelizacji Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409). Zapis w ustawie wskazuje, że obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie odrębnych przepisów, które wprowadzają dotyczące tego obiektu ograniczenia w zabudowie określonego obszaru. W związku z tym ustalając obszar oddziaływania obiektu, analizuje się jedynie ograniczenia w zabudowie, bez konieczności uwzględniania ograniczeń w zagospodarowaniu terenu.

Obszar oddziaływania budynku – kiedy i do czego jest potrzebny?

Właściwe określenie obszaru oddziaływania umożliwia wyznaczenie uczestników czynności dotyczącej wydania pozwolenia na rozpoczęcie prac budowlanych. W procedurze, która umożliwi uzyskanie zgody na postawienie budynku, zainteresowanymi są: 

• inwestor, 
• właściciele, 
• użytkownicy wieczyści,
• zarządcy nieruchomości znajdujący się na terenie oddziaływania budynku.

Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu pozwala określić uczestników procedury dążącej do wydania zgody na postawienie obiektu. Określony teren jest obszarem oddziaływania budynku wtedy, gdy wystąpią jednocześnie dwie okoliczności, czyli:

• miejsce znajduje się w granicach wyznaczonych przez odrębne przepisy,
• przepisy odrębne określają dotyczące planowanego obiektu restrykcje w zagospodarowaniu m.in. otaczającego go placu.

Do indywidualnych regulacji, wnoszących pewne utrudnienia w zaaranżowaniu danego terenu, czyli umożliwiających ustalenie obszaru oddziaływania obiektu, należą przepisy:

• standaryzujące tzw. miejsca specjalne (przykładowo regiony ochronne ujęć wody),
• wynikające z innych ustaw niż Prawo budowlane, dotyczące obostrzeń w użytkowaniu terenów znajdujących się wokół obiektów ze względu na specyficzne warunki (np. związane z ochroną antyków),
• techniczno-budowlane, np. dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać  budynki i ich usytuowanie w terenie.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ograniczenia w zabudowie dotyczą takiego wpływu na nieruchomość, który w pewnym stopniu lub całkowicie ogranicza roboty budowlane (między innymi budowę obiektów). Może to być spowodowane niespełnieniem wymagań techniczno-budowlanych i szczególnych przepisów. Chodzi przede wszystkim o wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych. Dlatego też po nowelizacji Prawa budowlanego za obszar oddziaływania obiektu uznaje się teren, w odniesieniu do którego konkretny obiekt budowlany wprowadzi obostrzenia dotyczące możliwości budowy innych obiektów budowlanych, wynikające ze szczególnych wymogów i przepisów dotyczących zabudowy.

Jak ustala się obszar oddziaływania obiektu?

Określając obszar oddziaływania obiektu, organy administracji architektonicznej i budowlanej muszą wziąć pod uwagę rodzaj i cechy charakterystyczne obiektu, który ma zostać wybudowany. Konieczne jest także zapoznanie się z indywidualnymi cechami obiektu budowlanego, między innymi z jego przeznaczeniem, a także z odrębnymi przepisami, na podstawie których pojawiają się związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu znajdującego się wokół budynku. 

Warto wiedzieć, że prawidłowe zdefiniowanie obszaru oddziaływania obiektu (i co się z tym wiąże – uczestników postępowania związanego z ubieganiem się o pozwolenie na budowę) ma bardzo duże znaczenie. Jedynie osoby będące stronami postępowania są uprawnione do:

• zapoznania się dokumentami dotyczącymi konkretnej sprawy,
• wymagania od instytucji administracyjnych odniesienia się do składanych dokumentów,
• uczestnictwa w działaniach realizowanych przez instytucję,
• składania odwołania od wydanego orzeczenia,
• składania skarg do organu administracyjnego.

Złożenie do organów administracji zażaleń lub zaskarżanie ustaleń tych organów wydłuża tok sprawy. Termin przekazania inwestorowi decyzji może się oddalić, co nie jest dla niego korzystne.

To, że jedna ze stron postępowania może złożyć odwołanie lub zaskarżenie wydanej decyzji, nie może przyczynić się do ograniczenia liczby podmiotów, które mają prawo do występowania w konkretnym postępowaniu jako strona. Warto pamiętać, że niewłaściwe określenie uczestników, czyli, np. zbagatelizowanie nawet jednego podmiotu będącego stroną, działa na niekorzyść inwestora, ponieważ także końcowa decyzja umożliwiająca rozpoczęcie budowy może zostać zaskarżona na skutek wszczętych czynności nadzwyczajnych.

Skutki nieprawidłowego wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu

W wyniku błędnie wyznaczonego obszaru oddziaływania obiektu może dojść m.in. do: 

• wznowienia postępowania, które zakończyło się wydaniem ostatecznej decyzji, zgodnie z art. 145 § 1 ust. 4 k.p.a.,
• stwierdzenia nieważności decyzji, w sytuacji, gdy została skierowana do podmiotu niebędącego stroną w sprawie, zgodnie z art. 156 § 1 ust. 4 k.p.a.