Księga wieczysta a wybór działki budowlanej – przepisy

Po długich poszukiwaniach znalazłeś działkę idealną ‒ ładną, niedużą i niedrogą. Gdzie zatem może tkwić haczyk? Aby się tego dowiedzieć i mieć pewność, że transakcja, której dokonasz, będzie bezpieczna, najlepiej sprawdź księgę wieczystą działki.

Co to jest księga wieczysta i czemu służy? 

Księga wieczysta jest jednym z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Składa się z czterech działów. Znajdziesz w niej aktualne informacje o stanie prawnym danej nieruchomości.

Księga wieczysta ‒ jak sprawdzić?

Od kilku lat księgi wieczyste są prowadzone w systemie teleinformatycznym. Oznacza to, że nie wychodząc z domu, samodzielnie możesz zweryfikować, czy dana nieruchomość to dobry wybór. Koniecznie jest jednak uzyskanie numeru księgi wieczystej od sprzedawcy. Przez system nie można wyszukać księgi wieczystej po adresie. Nie ma oficjalnej możliwości weryfikacji stanu działki na podstawie jej położenia czy obrębu ewidencyjnego (w tym celu niezbędne jest wykazanie interesu prawnego, tj. na przykład wskazanie, że interesujesz się nabyciem danej nieruchomości i chcesz sprawdzić jej stan prawny). Po uzyskaniu numeru księgi wieczystej wystarczy wpisać go w oficjalnej wyszukiwarce. 

Elektroniczna księga wieczysta to duże ułatwienie. Aby móc przeglądać dane działki w internecie, wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. System przekieruje cię do internetowej księgi wieczystej, z której dowiesz się między innymi, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń. Korzystanie z rejestru ksiąg jest bezpłatne, ale za odpis bądź wyciąg z księgi wieczystej trzeba zapłacić. 

Oczywiście księga wieczysta może też być udostępniona w tradycyjny, papierowy sposób. Zajmują się tym wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Akta księgi wieczystej może przeglądać notariusz i osoba, która wykaże interes prawny. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku w formie pisemnej. 

Księga wieczysta działki dostarcza potencjalnemu kupcowi wielu cennych informacji na temat jej stanu prawnego. W celu dokonania kompleksowej oceny konieczne jest dokładne przeanalizowanie wszystkich jej działów. 

Księga wieczysta – Dział I

W dziale I znajdują się informacje pozwalające określić nieruchomość, w tym między innymi:

• gdzie jest położona nieruchomość, 
• jaka jest jej powierzchnia, 
• jakim numerem jest oznaczona 
• czy jest zabudowana (jeśli tak, to podany jest rodzaj budynku, liczba kondygnacji oraz liczba pomieszczeń). 

Dział I zawiera też dane dotyczące własności, a konkretnie praw, jakie przysługują właścicielowi (lub użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości. Chodzi tu głównie o prawa przechodu lub przejazdu przez działki sąsiednie, jeśli nie ma dostępu do drogi publicznej.

Księga wieczysta – Dział II

W tym miejscu dowiesz się, kto jest właścicielem nieruchomości i na jakiej podstawie (czy dana osoba nabyła swoje prawo w drodze spadku, darowizny, umowy kupna-sprzedaży itp.). Jeśli właścicieli będzie kilku, wówczas obok każdego znajduje się informacja o wielkości posiadanych przez niego udziałów. Są to bardzo ważne informacje dla kupujących. Niestety, oszustwa zdarzają się często. Warto zrobić wszystko, aby nie stać się ofiarą przestępstwa. Dane osoby oferującej sprzedaż działki muszą być bezwzględnie zgodne z tymi, które widnieją w księdze wieczystej jako dane właściciela. Umocowanie do reprezentowania właściciela powinno być dokładnie wykazane, a ewentualne wątpliwości wyjaśnione. Przedstawiciel sprzedających/pozostałych właścicieli powinien mieć notarialne upoważnienie od każdej osoby, której dane pojawiają się w dziale I księgi wieczystej. 

Księga wieczysta – Dział III

W dziale III księgi wieczystej podane są wszelkie ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia w odniesieniu do nieruchomości (z wyjątkiem hipotek, które widnieją w dziale IV) ‒ np. służebność przesyłu (czyli prawa firm przesyłowych do korzystania z gruntu w określonym zakresie) lub informacje o wszczęciu postępowania egzekucyjnego (wzmianka o licytacji komorniczej). Tego typu obciążenia mogą wiązać się z realnym obniżeniem wartości działki i ryzykiem podejmowania prób zaspokojenia wierzycieli z nieruchomości (na przykład w razie zajęcia nieruchomości zmiana jej właściciela jest bez znaczenia dla wierzyciela, który i tak może żądać sprzedaży działki i podziału uzyskanych środków w celu zaspokojenia długów sprzedawcy). 

Księga wieczysta – Dział IV

W tym dziale znajdziesz wpisy dotyczące hipotek, a więc informujące o tym, czy nieruchomość jest obciążona, a jeśli tak, to na jaką kwotę i na czyją rzecz (najczęściej zapis mówi o tym, że hipoteka została ustanowiona na rzecz banku, rzadziej na osobę fizyczną). Uzyskasz tu również informację o terminie zapłaty wierzytelności. Warto uważnie przejrzeć ten dział, żeby nie narazić się na komplikacje – na przykład na konieczność spłacania długów poprzedniego właściciela.

W księdze wieczystej działki wpisane są obciążenia ‒ co robić? 

Wybór działki budowlanej to trudne zadanie. Szczególną ostrożność zachowaj w sytuacji, w której osoba oferująca sprzedaż zataiła, że działka jest obciążona. Podejrzane może być również to, że prezentujący nie zgadza się na udostępnienie numeru księgi wieczystej nieruchomości. Wielu nieuczciwych sprzedawców liczy na niewiedzę zgłaszających się chętnych. Właśnie z tego powodu tak ważne jest dokładne poznanie regulacji wskazanych powyżej i dokładne przeanalizowanie treści księgi wieczystej w każdym przypadku zainteresowania ofertą sprzedaży działki.