Co to jest inwentaryzacja budowlana i kiedy ją wykonać?

Inwentaryzacja budowlana to opracowanie użyteczne przy rozbudowie domu. Nie jest ona obowiązkowa, jednak w niektórych okolicznościach niezwykle pomocna. Kiedy warto ją wykonać?

Planując rozbudowę domu, warto zastanowić się nad wykonaniem inwentaryzacji budowlanej, szczególnie jeśli nie dysponujesz projektem budynku. Inwentaryzacja będzie nieocenioną pomocą do zaplanowania remontu i sporządzenia odpowiedniego projektu dla projektanta. Im bardziej szczegółowo wykonana, tym dokładniejszy projekt i mniejsze ryzyko poniesienia kosztów błędów wykonawczych. Inwentaryzacja może się także okazać przydatna przy sprzedaży domu lub przy określeniu powierzchni użytkowej.

Czym jest inwentaryzacja budowlana?

Inwentaryzacja budowlana to opracowanie techniczne opisujące stan rzeczywisty istniejącego budynku. Zawiera szkice, pomiary i zdjęcia z opisami. Można wyróżnić inwentaryzację architektoniczną – czyli taką, którą może wykonać sam architekt – oraz architektoniczno-budowlaną, będącą jej uszczegółowieniem.

Inwentaryzację można sporządzić dla całości lub części budynku. Wykonuje się ją przy planowaniu przebudowy, sprzedaży budynku, wyliczaniu powierzchni użytkowej, planowanej zmianie sposobu użytkowania, chęci zalegalizowania samowoli budowlanej czy zmianie aranżacji. Zakres inwentaryzacji obejmuje oprócz ścian budynku także instalacje, dach, fundamenty i przekroje. Konkretny zakres inwentaryzacji określa inwestor w zależności od swoich potrzeb.

Inwentaryzacja budowlana jest często niezbędna przy różnego rodzaju rozbudowach lub przebudowach istniejących budynków. Przydaje się szczególnie wtedy, gdy nie ma dostępu do oryginalnego archiwalnego projektu lub jest on nieczytelny. Inwentaryzacja może być podstawą do sporządzenia projektu, a także do wykonania oceny stanu technicznego budynku.

Istotną kwestią przy sporządzaniu inwentaryzacji jest objęcie jej zakresem całego obszaru budynku przeznaczonego do remontu. Im dokładniejsza jest inwentaryzacja, tym mniejsze ryzyko błędu i zbędnych kosztów w toku prac wykonawczych. Inwentaryzacja to zbiór pomiarów i rysunków, a także zdjęć o jak największym stopniu szczegółowości.

Inwentaryzacja jest konieczna w przypadku zamiaru przebudowy starego domu, którego projekt zaginął. Takie opracowanie jest dla architekta podstawą do projektu przebudowy i musi być dołączone do projektu składanego do urzędu.

Inwentaryzacja budowlana – krok po kroku

Przepisy nie określają jednoznacznie definicji inwentaryzacji budowlanej, jest ona jednak wymagana jako podstawa do różnego rodzaju przebudów i rozbudów istniejących budynków. Zakres i szczegółowość inwentaryzacji to kwestia indywidualna i uzależniona od rodzaju planowanego remontu.

Tradycyjnie inwentaryzację sporządza się na miejscu, najlepiej w trzyosobowych zespołach z wykorzystaniem przyrządów pomiarowych takich jak dalmierz, tachimetr, miarka czy taśma miernicza. Przydatny jest także aparat fotograficzny. Należy zacząć od określenia punktów stałych budynku ‒ mogą to być np. naroża. Na bieżąco szkicuje się kolejne mierzone elementy konstrukcyjne, zwiększając szczegółowość rysunku. Szczególnie istotne jest prawidłowe wymierzenie otworów drzwiowych i okiennych, kominów, skosów. Warto też ustalić kolejność wykonywania pomiarów i zdjęć na poszczególnych kondygnacjach i w pomieszczeniach i konsekwentnie się jej trzymać. Ułatwi to skorygowanie ewentualnych pomyłek naniesionych na szkice.

Na podstawie pomiarów w terenie sporządza się rysunki, zazwyczaj w formie elektronicznej. Dzięki temu projektant może z nich w łatwy sposób skorzystać do wykonania projektu przebudowy.

Prawidłowo wykonana inwentaryzacja to opracowanie składające się m.in. z:

• strony tytułowej,
• opisu technicznego,
• mapy działki z naniesionym budynkiem,
• zwymiarowanych rzutów budynku i poszczególnych kondygnacji wraz z instalacjami,
• rzutu dachu,
• widoków elewacji, przekrojów z wymiarami,
• opisanej dokumentacji fotograficznej.

Inwentaryzacje architektoniczne zazwyczaj są wykonywane przez architektów lub geodetów. Przy inwentaryzacjach architektoniczno-budowlanych współpracują także konstruktorzy.

Zazwyczaj do wyboru jest zlecenie inwentaryzacji podstawowej, uproszczonej lub szczegółowej. Od rodzaju opracowania zależą też ceny, wynoszące zazwyczaj 5‒10 zł/m2 zinwentaryzowanej powierzchni.

Nowe technologie w inwentaryzacjach budowlanych

Obecnie oprócz tradycyjnych pomiarów z wykorzystaniem miarki dostępne są urządzenia coraz bardziej zaawansowane technologicznie. Współcześnie, szczególnie w dużych i zabytkowych budynkach, do wykonania inwentaryzacji stosuje się skanery 3D, które są niezwykle precyzyjne. Pozwalają na uzyskanie pliku cyfrowego, z którego od razu może skorzystać projektant. Taki skan może zawierać też różne informacje dotyczące budynku. Skanowanie skraca też czas pracy w przypadku rozległych i skomplikowanych budynków. Jednak wykonanie inwentaryzacji w technologii skanu 3D jest kosztownym rozwiązaniem, często też niekoniecznie przydatnym w prostych i niewielkich domach jednorodzinnych.