Wycenianie nieruchomości ‒ jak wycenić dom i działkę?

Wycena nieruchomości (np. mieszkania, domu lub działki) jest potrzebna między innymi w przypadku jej planowanej sprzedaży lub nabycia. Celem wykonania wyceny jest określenie realnej wartości nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy to osoba z odpowiednimi uprawnieniami, która jest uprawniona do sporządzania wycen nieruchomości oraz wykonywania operatów szacunkowych. Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym.

W jakich sytuacjach jest niezbędna wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości oraz operat szacunkowy to opracowania, które powinny zostać sporządzone w formie pisemnej przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego odpowiednie uprawnienia.

Wytyczne dotyczące kwestii wyceniania nieruchomości są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W akcie tym znajdują się informacje dotyczące:

• rodzajów podejść metodycznych i technicznych stosowanych w procesie wyceniania i określania wartości różnego rodzaju nieruchomości przy użyciu konkretnych podejść, metod i technik wyceniania;
• sposobów przyjmowania wartości nieruchomości w zależności od założonego celu, jako przedmiotu podlegającego różnym prawom oraz w odniesieniu do rodzaju nieruchomości i jej założonego przeznaczenia;
• sposobów określania wartości odpowiadającej nakładom i szkodom powiązanym z nieruchomością;
• sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego nieruchomości;
• okoliczności przemawiających za stosowaniem podejścia mieszanego w procesie określania wartości rynkowej nieruchomości.

Wykonanie wyceny nieruchomości jest nieuniknione w wielu sytuacjach. Do najczęstszych przypadków, które wymagają określenia realnej wartości nieruchomości, należą:

• planowane zbycie lub nabycie nieruchomości;
• planowane wzięcie kredytu hipotecznego (w takim przypadku bank musi znać rzeczywistą wartość nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu);
• chęć określenia odpłatności dotyczącej użytkowania wieczystego (np. wykup własnościowy);
• konieczność ustalenia wysokości opłat planistycznych ze względu na ustanowienie lub zaktualizowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na danym obszarze;
• konieczność ustalenia wysokości podatku od nieruchomości;
• staranie się o odszkodowanie ze względu na wywłaszczenie nieruchomości;
• chęć ustalenia racjonalnego czynszu za najem;
• chęć dokonania podziału spadku.

Jeśli potrzebujesz formalnej wyceny, która będzie miała moc prawną, udaj się do rzeczoznawcy majątkowego posiadającego odpowiednie uprawnienia. Specjalista ten ma dostęp do baz aktów notarialnych, dzięki czemu jest w stanie dokonać dokładnej analizy cen transakcyjnych, które obowiązywały w zbliżonych warunkach. Sporządzony w formie pisemnej operat szacunkowy ma moc dokumentu urzędowego.

Co powinien zawierać operat szacunkowy nieruchomości?

Zgodnie z prawem operat szacunkowy powinien składać się z informacji, które są użyteczne dla rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyceniania nieruchomości. W opracowaniu tym powinno się znaleźć wskazanie podstaw formalnych i uwarunkowań odnoszących się do realizowanych czynności. Dokument powinien również zawierać informacje dotyczące przyjętych rozwiązań merytorycznych, zastosowanego toku obliczeniowego oraz finalnego rezultatu.

Zgodnie z Ustawą w ramach operatu szacunkowego należy podać sposób realizacji nieruchomości, a przede wszystkim:

• przedstawić przedmiot i zakres dokonywanej oceny;
• przedstawić cel dokonywanej wyceny;
• podać podstawę formalną dokonywanej wyceny nieruchomości oraz informacje dotyczące posiadanych źródeł informacji o nieruchomości;
• ustalić daty istotne z punktu widzenia wyceny nieruchomości;
• opisać stan nieruchomości;
• wskazać przeznaczenie wycenianej nieruchomości;
• przedstawić analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposobu wyceny;
• wskazać rodzaj określanej wartości, omówić wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania;
• przedstawić obliczenia wartości nieruchomości, a także wynik wyceny oraz wyczerpujące uzasadnienie.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Koszt wyceny nieruchomości zależy od wielu czynników. Kwota za taką usługę nie jest narzucona odgórnie i wpływa na nią między innymi popyt rynkowy. Wydatki za wycenę nieruchomości mogą kształtować się następująco:

• 500‒800 zł za wycenę działki budowlanej przeznaczonej do wzniesienia budynku jednorodzinnego;
• 600‒1200 zł za wycenę budynku jednorodzinnego;
• od 1500 zł za wycenę budynku wielorodzinnego (przede wszystkim w zależności od wielkości);
• 350‒600 zł za wycenę pojedynczego mieszkania w budynku wielorodzinnym lub lokalu w budynku w zabudowie szeregowej.