Służebność gruntowa ‒ opłaty, definicja i dokumentacja

Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem działki, do której nie możesz dojechać ze względu na brak dostępu do drogi publicznej. Jednym sposobem na dotarcie do twojej posesji jest skorzystanie z dojazdu przez drogę sąsiedzką. W takiej sytuacji służebność gruntowa umożliwia ci żądanie od właścicieli sąsiedniej posesji udostępnienia przejazdu i przejścia do twojej nieruchomości. 

Do powstania służebności gruntowej niezbędne są dwie działki. Pierwsza to nieruchomość obciążona – jej właściciel toleruje służebność. Druga to nieruchomość władnąca – jej właściciel korzysta z prawa służebności. 

Służebność gruntowa – co to takiego?

Służebność gruntowa to wpisywany do księgi wieczystej rodzaj obciążenia posesji. Instrument ten daje ci możliwość podejmowania pewnych czynności na nieruchomości sąsiada, choć nie masz do niej praw własności. W praktyce oznacza to, że nawet nie będąc właścicielem posesji, możesz np. parkować na niej samochód czy przejeżdżać po niej w dowolnej chwili. Służebność gruntowa jest wyznaczana w możliwie jak najmniejszym stopniu, aby nie utrudniać użytkowania nieruchomości obciążonej. 

Służebność gruntowa może mieć różny zakres. Najczęściej dotyczy ona:

• drogi koniecznej (najbardziej powszechny przykład służebności; nawiązuje do sytuacji, w której właściciel jednej z posesji np. nie ma dostępu do drogi publicznej); 
• okna otwieranego na posesję sąsiadów;
• parkowania pojazdu na cudzej działce; 
• oparcia muru o mur innej nieruchomości; 
• ustawienia i utrzymywania urządzeń reklamowych.

Istotnym faktem jest to, że służebności gruntowej nie likwiduje sprzedaż działki. Oznacza to, że bez względu na to, czy jesteś właścicielem działki obciążonej, czy władnącej, nawet jeśli ją sprzedasz, nowy właściciel będzie musiał tolerować zapis o przysługującej służebności przejścia i przejazdu. 

Jakie są opłaty za ustanowienie służebności gruntowej?

Z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej występuje właściciel posesji z utrudnionym prawem do użytkowania swojej nieruchomości. Taki dokument trzeba złożyć w urzędzie gminy właściwej dla lokalizacji działki. Służebność gruntową ustanawia się aktem notarialnym spisanym pomiędzy właścicielami obydwu posesji (obciążonej i władnącej). W ramach aktu sporządzana jest umowa służebności gruntowej, w której zostaje określony m.in. zakres korzystania z działki oraz sposób przekazania wynagrodzenia dla właściciela posesji obciążonej. 

Opłaty za nadanie takiego prawa leżą po stronie właściciela nieruchomości, który chce użytkować działkę sąsiada. Wśród nich znajduje się m.in. wynagrodzenie za służebność gruntową. Jest to suma pieniędzy, którą otrzymuje właściciel działki obciążonej w ramach rekompensaty za ograniczenie korzystania z niej. Wyłączona część działki wyznaczona jako pas przejazdu dla sąsiada nie może być zagospodarowana i trzeba ją wykluczyć np. z upraw i siewu. Kwota wynagrodzenia jest przekazywana w ustalonym przez strony czasie i kwocie, chyba że decyzją sądu jest to nieodpłatna służebność gruntowa.

Właściciel nieruchomości władnącej również ponosi pewne opłaty za ustanowienie służebności gruntowej, czyli koszty:

• usług geodezyjnych (sporządzanie map z oznaczeniem pasa zieleni przeznaczonego na potrzeby służebności gruntowej);
• czynności notarialnych (spisania aktu notarialnego i umowy służebności gruntowej).

Służebność gruntowa na czas określony

Ustanowienie służebności gruntowej nie jest dożywotnie. Właściciel posesji obciążonej może wystąpić z wnioskiem o zniesienie służebności gruntowej, przed upływem okresu, na który umowa została zawarta. Jest to możliwe np. wtedy, gdy relacje sąsiedzkie ulegną zmianie, a prawo do korzystania z działki będzie przesadnie wykorzystywane. 

Zasiedzenie służebności gruntowej

Pod wpływem wieloletniego korzystania ze służebności gruntowej może dojść do jej zasiedzenia. Korzystanie z działki musi trwać nieprzerwanie przez co najmniej 20 lat i być w dobrej wierze. Gdy występuje zła wiara, to ten okres wynosi 30 lat. Taka sytuacja oznacza dla właściciela obciążonego utratę możliwości uzyskiwania wynagrodzenia za służebność gruntową. 

Służebność gruntowa a służebność przesyłu – co je różni?

Częsty błędem jest utożsamianie służebności ze służebnością gruntową. Pojęć tych nie należy jednak traktować na równi, ponieważ nawiązują do różnych kategorii. Pierwsze jest związane ze służebnością przesyłu. Jest to instrument prawny, którego podstawą jest umowa pomiędzy właścicielem posesji a przedsiębiorstwem (np. operatorem firmy elektrycznej). Podstawą takiego ustanowienia jest umowa służebności przesyłu, która zawiera m.in. informacje dotyczące zakresu służebności i wynagrodzeń przysługujących właścicielowi obciążonemu. 

Służebność gruntowa dotyczy zupełnie innego zakresu, a jej podstawą jest akt notarialny i sporządzona na jego podstawie umowa służebności gruntowej.